Mallorca Villa ALPHA - 2 km zum Strand Es Trenc - ein Bau-Tagebuch

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Neubauvillen, 2km zum Strand - Musterhaus-Eröffnung am Oster-Samstag

Im beliebten Wohngebiet d‘Alt de Sa Rápita entstehen derzeit 8 attraktive Neubauvillen mit 3 und 4 Schlafzimmern und privatem Pool. Das Musterhaus ist fertiggestellt und komplett möbliert.
Die restlichen Villen werden Ende Mai 2019 bezugsfertig.
Wir laden das interessierte Publikum herzlich ein zur

Musterhaus-Eröffnung, am Samstag, 20.April 2019 von 10:00 bis 15:00 Uhr
Ort: 07639 Sa Rápita, Carrer Porrasse (links), d‘Alt de Sa Rápita
Bitte um Voranmeldung per E-Mail info@azur-mallorca.com oder per
Info-Telefon (0034) 971 641 505

Genießen Sie die Vorteile einer Teilnahme an diesem Event:
1. Sichern Sie sich jetzt eine der wenigen Top-Villen in dieser privilegierten Lage.
2. Nutzen Sie die moderaten Preise der ersten Bauphase.
3. Profitieren Sie von unseren finanziellen Anreizen. *)

Informieren Sie sich im Vorfeld über dieses interessante Neubauprojekt auf unserer Website:
https://www.azur-mallorca.com/zone-1.xhtml

*) den ersten drei Käufern ab dem 20. April 2019 vergüten wir die jährliche Grundsteuer in den
1) ersten fünf Jahren
2) ersten zwei Jahren
3) im ersten Jahr

Villa Tipo B  Wohnfläche: 184 m², Wohn-Nutzfläche: 252 m² Wohnzimmer, Essbereich mit integrierter Küche, 4 Schlafzimmer, 3 Badezimmer, überdachte und offene Terrasse, Hauswirtschaftraum, 2 Kfz-Stellplätze, privater Pool Kaufpreis ab € 580.000.-         Ref.Nr. 1711-B - - - - - - Villa Tipo C  Wohnfläche: 170 m², Wohn-Nutzfläche: 222 m² Wohnzimmer-Essbereich mit integrierter Küche, 3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer, überdachte und offene Terrasse, Hauswirtschaftraum, 2 Kfz-Stellplätze, privater Pool Kaufpreis ab € 595.000.-          Ref.Nr. 1711-C #Mallorca, #Immobilien, #Villa

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Luxus-Neubauvillen 300 m zum Strand Es Trenc - Musterhaus-Präsentation

Im ersten Bauabschnitt enstehen insgesamt 9 Neubauvillen in modernem Design und in Top-Ausstattung in privilegierter Lage, nur 300 Meter zum schönsten Strand der Insel und genau si nahe am gut ausgestatteten Jachthafen von Sa Rápita.

Wir möchten nun das interessierte Publikum herzlich zur Musterhauspräsentation einladen -

Tag: Samstag, 06. April 2019 von 10:00 bis 15:00 Uhr
Ort:  07639 Sa Rápita, Carrer de Bosquerrot (gebau gegenüber vom Jachthafen)

 

• Profitieren Sie von den moderaten Preisen des ersten Bauabschnittes 
• Sichern Sie sich Ihren Platz in dieser privilegierten Location 
• Genießen Sie unseren finanziellen Anreiz für die ersten 3 Kaufabschlüsse *)

Bitte teilen Sie uns Ihr Kommen im Vorfeld mit:

Info-Telefon: (0034) 971 641 505
Info-Mail: info@azur-mallorca.com

 

*) den ersten 3 Käufern ab dem 06.04.2019 vergüten wir die jährliche Grundsteuer in den
1) ersten 5 Jahren  
2) ersten 2 Jahren  
3) im ersten Jahr
Dies gilt nur für Teilnehmer an der obigen Präsentation,
aber auch für den Kauf einer anderen Immobilie aus unserem gesamten Portfolio

 

Die komplette Information zum Projekt finden Sie auf unserer Website
https://www.azur-mallorca.com/zone-3.xhtml


Freundliche Grüße aus Mallorca
Franz Stockinger und das Azur Mallorca Team

#Mallorca, #immobilien, #Villa

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Finanzierung einer Immobilie auf Mallorca

Es gab und gibt Kunden, die aus verschiedenen Gründen einen Teil des Kaufpreises Ihre Mallorca Immobilie finanzieren möchten. Zwar sind wir selber keine Finanzmakler, es gehört aber selbstverständlich zu unserem Leistungsumfang, dass wir in dieser Frage unseren Kunden mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Ein Teil unserer Klientel kommt aus Spanien und hier haben wir den geringsten Handlungsbedarf, weil dieser Kundenkreis im Normalfalle mit seiner Hausbank finanziert. Unsere Tätigkeit beschränkt sich dann im wesentlichen darauf, die Bank mit den erforderlichen Objektunterlagen zu versorgen.  

Der internationale Käuferkreis, der praktisch aus allen Ländern Europas kommt, agiert in vielen Fällen genauso wie der Spanier, er finanziert mit seiner Hausbank, transferiert das Geld nach Mallorca und bezahlt den Kaufpreis für seine Immobilie.  

Der wesentliche Unterschied zur Finanzierung mit der spanischen Bank ist aber der, dass normalerweise die Bank in Deutschland, Frankreich oder Norwegen usw. nicht in das Spanische Grundbuch geht, weil die Modalitäten dafür zu kompliziert sind. Der Kunde bringt also der finanzierenden Bank neben seiner Bonität noch weitere bankübliche Sicherheiten, wie Wertpapiere oder einen Grundbucheintrag zu Hause.

Diese Lösungsvariante ist aber nicht immer im Sinne des Kunden und so waren und sind wir ständig bemüht, bessere Lösungen zu suchen und anzubieten.
Vor Beginn der Finanzkrise konnte man mit einer ganzen Reihe von spanischen Banken akzeptable Hypotheken aushandeln. Zwar hat sich die Lage im letzten Jahr (2013) etwas verbessert, aber die meisten können immer noch keine guten Finanzierungen anbieten.

Eine Finanzierung mit einer spanischen Bank bietet aber natürlich auch für den nicht spanischen Kunden den wesentlichen Vorteil, dass er die bankmäßigen Sicherheiten durch den Eintrag der Mallorca Immobilie in das Grundbuch erbringen kann.
Nach langer Suche können wir nun neben der Deutschen Bank in Palma, mit der wir seit Jahren einen guten Kontakt pflegen, ein weiteres spanisches Institut empfehlen, das an internationale Käufer von Mallorca Immobilien-Finanzierungen bis zu 60% des Kaufpreises, bzw.Schätzwertes zu akzeptablen Konditionen anbietet.

Für deutsche Kunden gibt es neuerdings zusätzlich die Möglichkeit, die Teilfinanzierung mit einem deutschen Institut (zu deutschen Konditionen) durchzuführen und die bankmäßigen Sicherheiten durch einen Eintrag in das Grundbuch auf Mallorca zu erreichen.
Eine Option, die wir in dieser Form erstmalig anbieten können.

Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme -
info@azur-mallorca.com

Franz Stockinger
Azur Mallorca Immobilien S.L.U.
Mallorca Immobilien an allen schönen Küsten der Insel und in der romantischen Inselmitte

https://www.azur-mallorca.com/

 

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Kauf von Immobiliengesellschaften ab sofort mit Grunderwerbsteuer

Befand sich bisher eine Immobilie länger als 3 Jahre im Besitz einer S.L. (Sociedad de Responsabilidad Limitada) also einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung entsprechend der deutschen GmbH, so war der Kauf oder Verkauf der Immobilie von der Grunderwerbssteuer befreit, sofern auf der Käuferseite keiner der Gesellschafter mehr als 50% Anteile an der Gesellschaft hielt.

Der Besitzübergang der Immobilie fand in der Form statt, dass der bzw. die Erwerber nicht die Immobilie kauften, sondern durch einen sogenannten Share-Deal 100% Anteile an der besitzenden Gesellschaft erwarben.
Diese Methode wurde zwar zu keiner Zeit von der breiten Masse der Immobilienkäufer angewandt, geschäftlich versierte Käufer aber oder solche mit einem entsprechenden juristischen Beistand, konnten auf diese Weise bisher doch viel Geld einsparen.
Damit ist es nun vorbei.

Durch das Gesetz Nr. 7/2012 vom 29.10.2012 wurde die Befreiung von der Grunderwerbssteuer beim Kauf von Geschäftsanteilen einer Immobilien-SL mit sofortiger Wirkung abgeschafft.

Ausnahmen gelten dann, wenn es sich nicht um eine reine Immobiliengesellschaft handelt, sondern um ein Unternehmen wie z.B. Hotels. Hier ist der Share-Deal auch dann von der Grunderwerbssteuer befreit, wenn ein Großteil des Firmenvermögens aus einer Immobilie besteht.

 

Ihr zuverlässiger Partner für werthaltige Immobilien auf Mallorca

Azur Mallorca Inmobiliaria S.L.

 

https://www.azur-mallorca.com/



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Berechnung der gestaffelten Grunderwerbsteuer beim Kauf von Mallorca Immobilien

Wie bereits mehrfach publiziert hat die Regierung die Grunderwerbsteuer wie sie beim Kauf von gebrauchten Mallorca Immobilien fällig wird im April 2012 neu festgelegt.

War diese Steuer bisher einheitlich 7 % des Kaufpreises, so gilt dieser Steuersatz nur mehr für Immobilien bis zu einem Kaufpreis von maximal € 300.000.-

Für die Preise von 300.000.- bis 500.000.- gilt ein Steuersatz von 8%
von 500.000.- bis 700.00.- 9%
und ab einem Preis von 700.000.- werden 10% Steuer fällig.

Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von € 350.000.- wird also der anwendbare Steuersatz wie folgt berechnet:

€ 300.000.-  Steuer 7%  € 21.000.-
€ 50.000.-    Steuer 8%  €   4.000.-
total                                  € 25.000.-

Der so erhaltene Betrag wird durch den Kaufpreis geteilt: 25.000 / 350.000 =
0,0714
und das Ergebnis mit 100 multipliziert ergibt den anwendbaren Prozentsatz:
7,14
Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro beträgt der anwendbare Prozentsatz 7,14
% und somit den Betrag von 24.990 Euro.

Man beginnt also mit der Berechnung jeweils bei den Beträgen 300.000.- / 500.000.- und 700.000.-
Die in diesen Beträgen bereits enthaltene Steuer entnimmt man aus der folgenden Tabelle:
___________________________________________________________________

von Kaufpreis                     integrierte Steuer           bis Kaufpreis                 Steuer %
___________________________________________________________________

0 €                                           0 €                             300.000.- €                       7%
300.000.- €                             21.000.-                      500.000.- €                       8%
500.000.- €                             37.000.-                      700.000.- €                       9%
700.000.- €                             55.000.-                       - -                                    10%
___________________________________________________________________

Sa Rápita, am 04.Juni 2012
Franz Stockinger

Azur Mallorca Immobilien
Avenida Miramar,68
07639 Sa Ràpita / Mallorca

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Besichtigungsmarathon oder jahrelange Suche ? Der richtige Weg zur Mallorca Immobilie

Wer Mallorca Immobilien kaufen will, muss in den allermeisten Fällen erst einmal danach suchen. Die Art und Weise, wie man das tut ist sehr unterschiedlich und es gibt sicher kein Patentrezept dafür. Dieser Artikel  basiert auf der Erfahrung von nunmehr vierzehn Jahren als Makler auf Mallorca und  wenn er dazu führt, dass der eine oder andere Leser seine Suche besser organisiert und dadurch einfacher und schneller ans Ziel kommt,  so hat er seinen Zweck schon erfüllt.

Manchmal bekomme ich auf die Frage an einen Kunden, der auf der Suche nach einer Immobilie auf Mallorca ist , wie denn nun seine Wunsch- Immobilie beschaffen sein soll die Antwort  „etwas Schönes halt“. Dann bin ich natürlich genauso schlau wie vorher, denn jeder hat dafür seine eigene Definition was eine schöne Immobilie ist.

Wenn Sie mich fragen, was für mich eine schöne Immobilie ist – ist die Antwort bei weitem nicht so einfach wie man meinen möchte.

Ich sehe in meiner Arbeit hunderte Immobilien und entdecke immer wieder etwas Schönes. Mal ist eine Finca in der Inselmitte mit dem wunderschönen Garten die mich fasziniert;  das andere Mal  die große Villa in erster Meereslinie mit 800 m² Wohnfläche und einem Meerblick, den ich tagelang vor Augen habe.  Oder es ist das Einfamilienhaus mit Pool mit idealer Raumaufteilung und  dem perfektem Preis- Leistungsverhältnis. Und wieder bei einer anderen Gelegenheit  schwärme ich tagelang von dem charmanten, liebevoll sanierten Dorfhaus mit 76 Quadratmetern. 

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen will, hat ja schon eine wesentliche Entscheidung hinter sich.

Haben Sie diese Entscheidung getroffen, fangen Sie am besten damit an, den Weg zu Ihrer Mallorca Immobilie zu strukturieren.  Für die weiteren Schritte brauchen Sie also ein Ziel. 

Die Zielformulierung könnte dann so aussehen:

Ich will eine Immobilie finden die -

• zu meinen Bedürfnissen passt
• meinen Wünschen und Vorstellungen entspricht 
• im Rahmen meiner finanziellen Zielsetzungen und Möglichkeiten liegt
• mir viele Jahre Freude bereitet
• die im weitesten Sinne werthaltig ist 

Die Aufzählung  kann man sicher noch damit ergänzen –

• mit der ich mir einen (vielleicht) lange gehegten Wunsch erfülle
• mit der ich meine Lebensqualität verbessere
• deren Besitz und Nutzung mich glücklich macht.

Bevor Sie also mit der Suche nach einer Immobilie auf Mallorca beginnen, sollten sich bitte diese drei Fragen stellen:  

1. Was will ich ?  Die Bedarfs-Analyse 
2. Was gibt es ?  Die Markt-Analyse 
3. Wonach suche ich ? Ihr Suchprofil

Erst wenn Sie die dritte Frage einigermaßen genau beantworten können, haben Sie Ihr Suchprofil und können mit der aktiven Suche beginnen.

#Mallorca, #immobilien

Fortsetzung folgt in Kürze !

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Die notarielle Neubauerklärung

Das Thema Neubauerklärung wurde in diesem Blog bereits in einem zweiteiligen  Beitrag abgehandelt. Aus einem aktuellen Anlass aus der Praxis möchte ich aber nochmals genauer auf das Thema eingehen.  Will man eine Mallorca Immobilien kaufen gibt es viele Dinge zu beachten und die korrekte Durchführung dieses notariellen Aktes gehört zu den obligatorischen Bereichen.

Die Ausgangslage war geradezu klassisch. Man übergab mir ein Einfamilienhaus zur Vermarktung, das vor etwa 10 Jahren gebaut wurde. Die Immobilie wurde damals direkt vom Bauträger gekauft  und für das Haus wurde eine Neubauerklärung gemacht, also eine „declaracion de obra nueva“. Da aber die erforderlichen Endabnahmen noch nicht abgeschlossen waren, kam der Zusatz „en construcción“  also „in Konstruktion“ ins Grundbuch. Für jemanden, der nicht genau hinsieht sind die zwei Worte leicht zu übersehen. Wenn gar keiner da ist, der genau hinsieht kann es sogar passieren, dass die Immobilie mit dem gleichen Status weiterverkauft wird. Das Haus steht ja im Grundbuch.

Nun ich habe genau hingesehen. Der  neue Käufer war auch bereits gefunden und so habe ich alle Vorbereitungen getroffen, damit der neue Eigentümer ein fertiggestelltes Haus in seinem Grundbuch hat.
Wie so oft, ist aber nach mehreren Jahren die Beschaffung der erforderlichen Dokumente gar nicht so einfach.  Was ich wie und wo beschaffen kann ist eigentlich Routine aber Theorie und Praxis sind oftmals nicht so kompatibel wie man meinen möchte.
Die Suche habe ich dort begonnen, wo ich am ehesten fündig geworden wäre, bei der damals gemachten Neubauerklärung (in Konstruktion). „Habe ich nie gesehen“ sagte mir der Eigentümer. „nicht gefunden“ musste ich mir eingestehen, nachdem ich alle Unterlagen durchsucht hatte, die mir der Eigentümer auf mein Ersuchen hin ins Büro gebracht hatte. „Da müssen wir in den alten Ablagen nachsehen“ sagte mir der Bauträger, konnte mir aber keinen genauen Zeitpunkt nennen, wann das geschehen sollte. Aber die Zeit lief und der Tag für die geplante Eigentumsübertragung kam näher.
Als sich dann auch herausstellte, dass der Eigentümer auch keine Kopie der Baugenehmigung hatte, habe ich wieder beim Bauträger nachgefragt. Der durchaus kooperative Unternehmer teilte mir mit, er habe zwar eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers, dass er  diesem das Dokument ausgehändigt hat, das Papier selber sei aber im Moment auch nicht greifbar…alte Ablagen.. ..jetzt kam ich langsam unter Stress.  
Der nächste Weg führt in so einem Fall ins Archiv der Gemeinde. Dort kann ich mir eine beglaubigte Kopie der Baugenehmigung „Llincència Municipal D’Obres“ besorgen und eine beglaubigte Kopie der „Final de Obra“ also der Urkunde, mit der die Baubehörde die korrekte Endabnahme des Bauwerkes bestätigt.  
Nebenbei sei erwähnt, dass dieses Dokument nirgends einen Titel mit diesem Wortlaut enthält. Es handelt sich hier um ein unscheinbares Blatt Papier auf dem nach der Einleitung „CERTIFIC:“ in reinem Katalan in einem viertelseitigen Absatz bestätigt wird, dass das Bauwerk gemäß der Baugenehmigung und den gültigen rechtlichen Bestimmungen errichtet, fertiggestellt und abgenommen wurde. 
Alle diese Dokumente werden bei der Gemeinde im Archiv unter einer Referenznummer abgelegt(expedient numero) wie z.B. 123/02, heißt eine laufende Nummer aus dem Jahr 2002. Diese Nummer wird mit der Baugenehmigung vergeben. Die Baugenehmigung, die keiner vorliegen hatte.
Ich begann schon ersatzweise alle Daten über Jahr und eventuell Monat der Genehmigung zu recherchieren. Ich überlegte auch schon, welchen Blumenstrauß ich der freundlichen Dame vom Gemeindearchiv mitbringen sollte, als mich der Bauträger mit der erlösenden Nachricht überraschte, dass man jetzt doch eine Kopie der Baugenehmigung gefunden hat.

Mit dieser Information und meinem freundlichsten Lächeln aber ohne  Blumen, sprach ich also bei der freundlichen Dame im Gemeindearchiv vor und hatte 20 Minuten später die beglaubigten Kopien der beiden Dokumente in meiner Tasche.
Die zweite Runde war natürlich längst vorbereitet. Der Notar kann die Neubauerklärung nur ausstellen, wenn er die Neubauerklärung der Architektenkammer  hat.  Das schöne Papier trägt den Namen „Certificado Final de Obra y Habitabilidad“ heißt Erklärung über Baufertigstellung und Bewohnbarkeit.  Den ausführenden Architekten konnte man mir benennen und glücklicherweise kannte ich ihn auch aus der langjährigen Tätigkeit. Er beschaffte mir innerhalb von 2 Tagen eine beglaubigte Abschrift der Architektenkammer. Nun fehlte noch der letzte Akt, die Erklärung des Architekten.  Die anderen Dokumente hatte ich bereits beim Notar abgegeben als der Architekt persönlich im Notariat erschien, um die Unterlagen des Bauprojektes zu präsentieren und in einem „Certifico“ als einer Erklärung, Art und Umfang des Bauwerkes zu deklarieren.

Mit diesen Dokumenten verfasst der Notar die Neubauerklärung (declarcion de obra nueva) und erst damit wird der Eintrag im Grundbuch für diese Mallorca Immobilie geändert. In diesem Fall werden nur zwei Worte gestrichen „en construcción“
Ein Wort noch zu den Kosten.
Die beiden beglaubigten Kopien bei der Gemeinde kostetet jeweils 10,00 €
Beim Notariatsakt sind neben den Gebühren für Notar und Grundbuch  (je nach Wert des Bauwerkes) einige hundert Euro fällig. Nennenswerte Kosten entstehen aber durch die Steuer, denn die beträgt 1% des Gebäudewertes.  Da aber bereits beim ersten Eintrag des Hauses ein Wert (in diesem Fall etwa die Hälfte der Baukosten) deklariert und versteuert wurde, fallen nun bei diesem notariellen Akt Steuern die lediglich für den Differenzbetrag an.

Hier nochmals eine Zusammenfassung der erforderlichen Dokumente:
Baugenehmigung  - Llincència Municipal D’Obres
Endabnahme der Gemeinde – final de obra ajuntament
Endabnahme der Architekten - Certificado Final de Obra y Habitabilidad
Erklärung des Architekten – Certifico Arquitecto


Weitere Beiträge zu diesem Thema in diesem Blog:
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil I
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil II

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Sensible Klauseln im Kaufvertrag Ihrer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie treten immer wieder Situationen auf, die besondere vertragliche Formulierungen erforderlich machen. Diese sind in der Regel auch nützlich und manche davon sogar unverzichtbar. Und trotzdem erfordern sie besondere Aufmerksamkeit von Seiten der Vertragspartner. Eine dieser Vertragskomponenten ist die „cláusula resolutoria", was im weitesten Sinn soviel wie „auflösende Bedingung“ bedeutet.
Die Klausel beschreibt das Recht eines Kontrahenten, unter welchen Bedingungen er einen geschlossenen Vertrag einseitig auflösen bzw. rückabwickeln kann. 
In der Praxis sieht das so aus; das Angebot an Mallorca Immobilien ist zwar groß, aber oftmals passiert es, dass unter den bezugsfertigen Immobilien nichts passendes dabei ist. Der Suchende entschließt sich also zum Kauf einer Immobilie von einem Bauträger, die noch nicht fertig gestellt ist. Die Baugenehmigung ist bereits vorhanden und man schließt sinnvollerweise einen notariellen  Kaufvertrag ab, der sich auf die fertiggestellte Immobilie bezieht. Der Käufer bezahlt einen angemessenen Teil bereits beim Notarvertrag, wird aber natürlich im Gegenzug gleich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Damit diese erste Zahlung auch wirklich angemessen ist, sollte sie in etwa folgendem Wert entsprechen – Grundstückswert mit Erschließungskosten + Kosten der Baugenehmigung inklusive Architekten-Honorar für Bauantrag und Ausführungsplanung + Wert des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Zahlung. Der Käufer ist jetzt zwar schon eingetragen, der endgültige Eigentumsübergang erfolgt allerdings nach vollständiger Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Nun gibt es für beide Vertragspartner ein Risiko und der Vertrag muss so abgefasst werden, dass dieses Risiko zu keinem finanziellen Schaden führen kann.

Für den Käufer der Immobilie besteht das Risiko, dass der Bauträger bzw. Bauunternehmer das Bauwerk nicht fertigstellen kann oder unter Umständen nicht fertigstellen will. Der Käufer lässt also eine „cláusula resolutoria“ eintragen die so formuliert ist, dass er dann den Vertrag mit dem Bauträger kündigen kann, um das Bauwerk von einem anderen Unternehmer fertigstellen zu lassen. Wenn der Vertrag richtig abgefasst war, hat er ja immer nur das bezahlt, was bereits auf dem Grundstück war und erleidet von den Unannehmlichkeiten einmal abgesehen, keinen oder nur einen überschaubaren finanziellen Schaden.

Für den Verkäufer, also den Bauträger bzw. Bauunternehmer besteht das Risiko, dass der Käufer das Haus nicht fertig bezahlt, weil er nicht mehr kann oder nicht mehr will. Auch er sichert sich durch die „auflösende Bedingung“ gegen einen Schadensfall ab.
Bei Wertminderungen durch Baumängel tritt diese Klausel natürlich nicht in Kraft und kommt keine Einigung zustande zieht man eben vor Gericht.
In beiden beschriebenen Fällen ist diese Vertragsklausel eine nützliche und vernünftige Lösung und bedürfte eigentlich keiner weiteren Erläuterung. Warum bezeichne ich diese dann als „sensible“ Klauseln ? Nun, sie sind ja Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und stehen infolgedessen natürlich auch im Grundbuch.
Die Erfahrung aus der langjährigen Praxis hat mich veranlasst, das Thema zu behandeln.
Die Problematik liegt wie in einem Beitrag  an anderer Stelle in diesem Blog beschrieben (Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ?) in der weit verbreiteten Meinung, dass sich gewisse Dinge von selbst regeln. Tun sie aber nicht.
Im hier beschriebenen Fall ist es doch in den allermeisten Fällen so, dass das Haus fertiggebaut wird. Der Käufer macht pünktlich seine Kaufpreiszahlungen, zieht in sein Haus ein und fertig.

Alles gut, aber die „cláusula resolutoria“ ist immer noch im Grundbuch und die bleibt auch da, bis eine Löschungsurkunde zum Grundbuchamt kommt.  Wenn der Bauträger sauber arbeitet und/oder wenn der Käufer eine professionelle Hilfe an seiner Seite hat, einen Rechtsanwalt und/oder einen guten Makler, dann wird die letzte Zahlung eben nur gegen Ausstellung dieser Löschungsurkunde geleistet.

In der Praxis stoße ich aber immer wieder auf nicht gelöschte Klauseln, wenn mir Hauseigentümer nach Jahren Ihre Mallorca Immobilie zum Verkauf anbieten. Wenn es gut läuft gibt es den Bauträger noch und wenn der Hauseigentümer die Zahlungsbelege gut aufgehoben hat, ist das Problem eigentlich schnell gelöst.

Problematisch wird es, wenn die Bauträgerfirma nicht mehr existiert und auch kein Rechtsnachfolger da ist. In der Praxis so passiert im vergangenen Jahr.
Die Löschungsurkunde kann nur vom Begünstigten der Klausel, also vom Bauträger ausgestellt werden oder – von einem Gericht. Im genannten Fall blieb auch nur die zweite Variante, weil der deutsche Bauträger seit Jahren insolvent war. Also die Zahlungsnachweise zusammensuchen und einen Rechtsanwalt beauftragen. Dieser klagt dann beim örtlichen Gericht auf Löschung der „cláusula resolutoria“ und wenn innerhalb der erforderlichen Frist beim Gericht kein Einspruch erhoben wird, stellt der Richter auch die Löschungsurkunde aus und der Eintrag im Grundbuch wird gelöscht.
Dauer der Aktion bis zu einem Jahr und einige tausend Euro (vermeidbare) Kosten.

Exklusive Mallorca Immobilien an allen schönen Küsten < https://www.azur-mallorca.com/ >
 

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Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch - Teil 2

Im 1. Teil des Blogs mit diesem Thema habe ich den „privaten Grundstückskauf“ als Beispiel erläutert, der in manchen Fällen zu der unerwünschten Panne führt.

Zweites Beispiel – der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Mallorca Immobilie bei einem Bauträger (Promoter). Ein Bauträgerunternehmen errichtet einen Komplex mit mehreren freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Es gibt einige Musterhäuser und schließlich fällt der Kaufentschluss für ein hübsches freistehendes Haus. Der übliche Bauträgervertrag wird abgeschlossen, der wie ich anraten möchte ein notarieller Vertrag sein sollte. Mit Ausnahme einer geringen Anzahlung bzw. Reservierungsgebühr sollten vor dem Notartermin keine größeren Beträge an den Bauträger fließen. Die Makler- und Bauträgerverordnung wie in Deutschland gibt es zwar in Spanien nicht, es hat sich aber inzwischen doch eingebürgert, dass die Sicherheitsaspekte für beide Vertragsparteien  weitgehend berücksichtigt werden.

Nachdem alle Modalitäten ausgehandelt sind geht man also zum Notar. Hier ist dann auch die erste größere Zahlung fällig, die aber in etwa dem Wert des Grundstückes plus Kosten  für Erschließung und Bauantrag nicht wesentlich übersteigen sollen. Mit dem Notarvertrag wird der Käufer bereits Eigentümer des Grundstückes auf dem das Haus steht.

Der Vertrag umfasst aber im Allgemeinen das Gesamtprojekt, also Grundstück plus schlüsselfertig gebautes  Haus. Bei diesem Vertrag macht man sinnvollerweise auch eine „Neubauerklärung in Konstruktion“  (declaración de obra nueva en construcción) wodurch also auch das Haus gleich im Grundstück erwähnt wird.
Wird das nicht gemacht ist der Grundstein für die mögliche spätere Panne hier bereits gelegt.
Das Bauwerk schreitet also fort und auch die Bezahlung der weiteren Teilbeträge sollte dabei analog zum Baufortschritt erfolgen und eines Tages ist das Haus fertig.
Es erfolgt die Bau-Endabnahme und der Bauträger händigt die entsprechenden Dokumente wie Fertigstellungsurkunde (final de obra ) der Gemeinde und der Architektenkammer sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Das Haus ist bezugsfertig, der Käufer bekommt die Schlüssel und zieht ein.
Wer jetzt meint, der Bauträger hat von sich aus automatisch das Haus ins Grundbuch eintragen lassen, begeht unter Umständen einen gravierenden Irrtum. Es ist dazu nicht verpflichtet. Sicher die meisten guten Promotoren machen diesen Service für Ihre Kunden, aber eben nicht alle.
Und dann sind wir schon wieder beim Thema. Wenn es so wie weiter oben beschrieben gelaufen ist, dass auch das im Bau befindliche Haus als solches nicht eingetragen war, zum Beispiel der Bau zum Zeitpunkt des Notarvertrages noch gar nicht begonnen hat – ja dann steht hinterher eben gar kein Haus im Grundbuch.
Wurde es als im Bau befindlich (en construcciòn) eingetragen, so bleibt das so bis ? – bis jemand kommt und es eintragen lässt.
Der Käufer ist es also auch hier der letzten Endes die Eintragung veranlassen muss. Also wie bereits in Teil 1 beschrieben mit den Fertigstellungsurkunden und einem Zertifikat zum Notar gehen und das fertige Haus mittels einer Neubauerklärung (declaración de obra) eintragen lassen.
Im Prinzip ist es ja kein großes Problem, wenn man die hier beschriebene Panne passiert, wenn’s dann einer merkt und man holt den ganzen Vorgang nach. Problematisch wird es, wenn schon viel Zeit vergangen ist und die erforderlichen Dokumente vorhanden sind oder jemand da ist, der weiß wo man sie holen kann.
Aber viel besser ist, wenn man auf die paar Kleinigkeiten gleich achtet oder für den Kauf seiner Immobilie auf Mallorca einen professionellen Betreuer an seiner Seite hat, der weiß was zu tun ist.

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Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ? - Teil 1

Diese Frage höre ich gar nicht so selten, wenn ein Hauseigentümer zu mir kommt und mir den Auftrag erteilt, einen Käufer für seine Mallorca Immobilie zu suchen.  „Weil es keiner hat eintragen lassen !“ lautet die generell richtige Antwort auf diese Frage. 
In meiner langjährigen Praxis als Makler auf Mallorca habe ich diese auf den ersten Blick absurde Situation häufiger erlebt,  als man annehmen möchte. Die betroffenen Eigentümer sind oftmals alles andere als leichtfertige Menschen. Sie haben ja auch alle Unterlagen vom Kauf Ihrer Immobilie fein säuberlich geordnet und sortiert in Büroordnern abgeheftet. Auch jede Stromrechnung samt Zahlungsbeleg ist vorhanden. Nur das Haus steht nicht im Grundbuch. Wie kann so etwas geschehen?
Ich möchte hier gar nicht auf die unglaublichen Geschichten eingehen, die immer wieder in der Presse auftauchen  und über den Kauf von Immobilien in Spanien berichten, die nur mit einem privatem Kaufvertrag abgewickelt  wurden. In den nunmehr dreizehn Jahren meiner Tätigkeit auf Mallorca bin ich auf keinen einzigen Menschen gestoßen, der so einen bodenlosen Leichtsinn begangen hätte und ich meine, dass sich diese Geschichten auf Ereignisse beziehen, die  mehrere Jahrzehnte zurückliegen.

Aber es geht hier nicht um alte Geschichten. Es geht um Pannen,  die auch heute noch passieren.
Wie geht das ? Der sehr unwahrscheinliche Fall wäre der, dass ein Käufer ohne jeden professionellen Beistand eine Haus kauft, zusammen mit dem Käufer den nächsten Notar aufsucht und den natürlich*) in Spanisch abgefassten notariellen Kaufvertrag unterschreibt, ohne zu wissen, was genau drinsteht.
Gibt es nicht ? – gibt es doch ! Der Verkäufer war ein vertrauenswürdiger Landsmann,  der selber nicht wusste, dass sein Haus nicht eingetragen ist. Ich möchte hier gleich ergänzen, dass so ein Fall auch schon viele Jahre zurückliegen muss, denn heute überprüft der Notar, ob alle Vertragspartner der Spanischen Sprache mächtig sind. Wenn nicht, muss ein zugelassener Dolmetscher die Urkunde zumindest mündlich übersetzen. Man kann aber auch schon im Vorfeld eine schriftliche Übersetzung anfordern.
Ich möchte aber nun auf die obengenannten Pannen mit zwei  Fallbeispielen hinweisen.
Erstes Beispiel – der private Grundstückskauf: 
Es wird ein Baugrundstück gekauft und der Kauf natürlich notariell beurkundet. Der Käufer steht also nun als neuer Eigentümer im Grundbuch. Wir gehen dabei auch davon aus, dass der Käufer einen zuverlässigen Berater an seiner Seite hatte, der die Bebaubarkeit des Grundstückes überprüft hat.
Nun wird ein Architekt und ein Bauunternehmer gesucht, man plant, man kalkuliert, man einigt sich, der Bauantrag wird gestellt, wird genehmigt und das Haus wird gebaut.
Hat alles seine Richtigkeit, erfolgt die Endabnahme und man bekommt die so wichtigen Dokumente über die Fertigstellung (Final de obra) und zwar jeweils von der Gemeinde (Ajuntamente) und von der Architektenkammer. Diese Dokumente bescheinigen, dass das Bauwerk gemäß den gesetzlichen Vorgaben und entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde. Zusätzlich liefert der Architekt oder ein Bauingenieur noch die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cèdula D`Habitabilitat) die vom Consell de Mallorca ausgestellt wird. Alles ist bezahlt und alles ist gut.
So mancher nimmt nun fälschlicherweise an, dass das Haus jetzt auch automatisch ins Grundbuch kommt, etwa durch die Ausstellung der obigen Dokumente. So ist es aber nicht.
Der Eigentümer selber muss zum Notar gehen, die beiden Fertigstellungs-Urkunden mitbringen sowie ein Zertifikat des Architekten. Der Notar stellt nun eine Neubau-Erklärung (declaración de obra nueva) aus. Darin muss auch der Wert des Bauwerkes erklärt werden. Mit der  Neubauerklärung wird das Haus in das Grundbuch eingetragen. Es fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an sowie 1% Steuer vom Wert des Bauwerkes.
Jetzt hat alles seine Ordnung und das Haus auf Mallorca kommt ins Grundbuch.
(Teil II des Beitrages "warum ist mein Haus nicht im Grundbuch" in diesem Blog)
*) Um einen Eintrag, eine Änderung oder eine Löschung im Spanischen Grundbuch zu erwirken bedarf es entweder einer notariellen Urkunde, unterschrieben von den Verfügungsberechtigten über die betroffene Immobilie oder einer gerichtlichen Urkunde. Die Urkunden müssen in jedem Fall in Spanisch sein.

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Mallorca Immobilien - Steuern und Gebühren beim Kauf (aktualisiert Juni 2018)

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca fallen folgende Steuern einmalig an (aktualisiert Juni 2018).  Der Käufer muss entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) bezahlen.

Mehrwertsteuer (IVA )
Diese Steuer fällt dann an, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist und ersetzt dann die Grunderwerbsteuer.  Beim Erwerb von Bauland beträgt die Mehrwertsteuer 21%.
Beim erstmaligen Verkauf von neu gebauten Immobilien wie Wohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäusern kommt der ermäßigte Mehrwert-Steuersatz von 10% zum tragen.
Alle späteren bzw. weiteren Übertragungen von Eigentum wie z. B. der Kauf von Immobilien aus zweiter Hand, unterliegen nicht der Mehrwertsteuer sondern  der Grunderwerbsteuer ITP (s. unten)
 

Grunderwerbsteuer (ITP impuesto transmisiones patrimoniales)
Bei allen Eigentumsübertragungen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen fällt die Grunderwerbsteuer ( ITP ) an. Seit April 2012 gelten dafür folgende Steuersätze:

Bei einem Kaufpreis bis zu 400.000.- €                                8%
                                     von 400.001.- €  bis 600.000.- €      9%
                                     ab  600.001.- €                               10%

Erwerbskosten  beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca
Zusätzlich zu der oben genannten Erwerbsteuer fallen für den Käufer noch Erwerbskosten an. Die sind im Wesentlichen die Notargebühren, Grundbuchkosten und die Abwicklungskosten.
Da Notare und Grundbuchämter die Gebühren nicht in Prozenten vom Kaufpreis, sondern anhand von Tabellensätzen berechnen, kann man die Kosten an dieser Stelle nicht genau beziffern. Sie liegen jedoch im Durchschnitt bei etwa 2% vom Kaufpreis.
Im Vorfeld einer konkreten Kaufabwicklung erhalten Sie jedoch auf Wunsch einen Kostenvoranschlag für die anfallenden Kosten.

Die Abwicklung der Urkunde erfolgt in Spanien nicht durch die Notariate selber, sondern durch eine Gestoria.  Diese berechnet dann die obengenannten Abwicklungskosten.

Ist der Käufer kein spanischer Staatsbürger, muss bereits vor der notariellen Bekundung eine spanische Steuernummer für den oder die Käufer beantragt werden. Die Kosten und Gebühren dafür liegen bei etwa 100.- € pro Antragsteller.
Die Steuernummer ist auch für solche Personen erforderlich, die andere Rechte als das Eigentum einer Immobilie erwarben, wie z.B. das Nießbrauchrecht.

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Ihr Immobilienmakler Azur Mallorca Inmobiliaria S.L.U.
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