Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch - Teil 2

Im 1. Teil des Blogs mit diesem Thema habe ich den „privaten Grundstückskauf“ als Beispiel erläutert, der in manchen Fällen zu der unerwünschten Panne führt.

Zweites Beispiel – der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Mallorca Immobilie bei einem Bauträger (Promoter). Ein Bauträgerunternehmen errichtet einen Komplex mit mehreren freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Es gibt einige Musterhäuser und schließlich fällt der Kaufentschluss für ein hübsches freistehendes Haus. Der übliche Bauträgervertrag wird abgeschlossen, der wie ich anraten möchte ein notarieller Vertrag sein sollte. Mit Ausnahme einer geringen Anzahlung bzw. Reservierungsgebühr sollten vor dem Notartermin keine größeren Beträge an den Bauträger fließen. Die Makler- und Bauträgerverordnung wie in Deutschland gibt es zwar in Spanien nicht, es hat sich aber inzwischen doch eingebürgert, dass die Sicherheitsaspekte für beide Vertragsparteien  weitgehend berücksichtigt werden.

Nachdem alle Modalitäten ausgehandelt sind geht man also zum Notar. Hier ist dann auch die erste größere Zahlung fällig, die aber in etwa dem Wert des Grundstückes plus Kosten  für Erschließung und Bauantrag nicht wesentlich übersteigen sollen. Mit dem Notarvertrag wird der Käufer bereits Eigentümer des Grundstückes auf dem das Haus steht.

Der Vertrag umfasst aber im Allgemeinen das Gesamtprojekt, also Grundstück plus schlüsselfertig gebautes  Haus. Bei diesem Vertrag macht man sinnvollerweise auch eine „Neubauerklärung in Konstruktion“  (declaración de obra nueva en construcción) wodurch also auch das Haus gleich im Grundstück erwähnt wird.
Wird das nicht gemacht ist der Grundstein für die mögliche spätere Panne hier bereits gelegt.
Das Bauwerk schreitet also fort und auch die Bezahlung der weiteren Teilbeträge sollte dabei analog zum Baufortschritt erfolgen und eines Tages ist das Haus fertig.
Es erfolgt die Bau-Endabnahme und der Bauträger händigt die entsprechenden Dokumente wie Fertigstellungsurkunde (final de obra ) der Gemeinde und der Architektenkammer sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Das Haus ist bezugsfertig, der Käufer bekommt die Schlüssel und zieht ein.
Wer jetzt meint, der Bauträger hat von sich aus automatisch das Haus ins Grundbuch eintragen lassen, begeht unter Umständen einen gravierenden Irrtum. Es ist dazu nicht verpflichtet. Sicher die meisten guten Promotoren machen diesen Service für Ihre Kunden, aber eben nicht alle.
Und dann sind wir schon wieder beim Thema. Wenn es so wie weiter oben beschrieben gelaufen ist, dass auch das im Bau befindliche Haus als solches nicht eingetragen war, zum Beispiel der Bau zum Zeitpunkt des Notarvertrages noch gar nicht begonnen hat – ja dann steht hinterher eben gar kein Haus im Grundbuch.
Wurde es als im Bau befindlich (en construcciòn) eingetragen, so bleibt das so bis ? – bis jemand kommt und es eintragen lässt.
Der Käufer ist es also auch hier der letzten Endes die Eintragung veranlassen muss. Also wie bereits in Teil 1 beschrieben mit den Fertigstellungsurkunden und einem Zertifikat zum Notar gehen und das fertige Haus mittels einer Neubauerklärung (declaración de obra) eintragen lassen.
Im Prinzip ist es ja kein großes Problem, wenn man die hier beschriebene Panne passiert, wenn’s dann einer merkt und man holt den ganzen Vorgang nach. Problematisch wird es, wenn schon viel Zeit vergangen ist und die erforderlichen Dokumente vorhanden sind oder jemand da ist, der weiß wo man sie holen kann.
Aber viel besser ist, wenn man auf die paar Kleinigkeiten gleich achtet oder für den Kauf seiner Immobilie auf Mallorca einen professionellen Betreuer an seiner Seite hat, der weiß was zu tun ist.

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