Mallorca Immobilien - Steuern beim Verkauf (aktuakisiert im Juni 2018)

Beim Verkauf von Mallorca Immobilien fallen für den Verkäufer zwei Steuern an; die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalia) und die Einkommensteuer aus dem Zugewinn.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
Berechnungsbasis dieser Steuer ist der Zuwachs des Katasterwertes (valor catastral) seit der letzten Eigentumsübertragung.  Der aktuelle Katasterwert kann jeweils aus der jährlichen Grundsteuerquittung der Gemeinde abgelesen werden.

Nach dem Gesetz ist diese Steuer vom Verkäufer zu entrichten. Ist der Verkäufer ein Unternehmer und verkauft an einen Privatmann, ist die gesetzliche Regelung bindend. Sind Käufer und Verkäufer  Privatpersonen, kann sie aber vertraglich auch dem Käufer auferlegt werden.

Der Katasterwert wird in gewissen Abständen von den Gemeinden festgelegt und steht nicht in direktem Zusammenhang mit dem Marktwert einer Immobilie.
Der Katasterwert ist für den Immobilienbesitzer insoferne immer von Bedeutung, da er als Berechnungsgrundlage für die jährlich anfallende Immobiliensteuer (IBI) herangezogen wird.
Wenn Sie Ihre Mallorca Immobilie verkaufen wollen, wird der Katsterwert wieder von Bedeutung, da eben wie oben beschrieben der Zuwachs des Katasterwertes zur Berechnung dieser von der Gemeinde erhobenen Steuer herangeszogen wird. 

Gewinnsteuer / Einkommensteuer
Der Gewinn wird aus der Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufspreis der Immobilie errechnet. Der Steuersatz beträgt 19% unabhängig davon ob der Verkäufer spanischer Staatsbürger ist bzw. seinen steuerlichen Hauptwohnsitz in Spanien hat oder nicht.
Die Inflation wird teilweise rechnerisch berücksichtigt.  Aufwendungen für Wertverbesserungen werden berücksichtigt, sofern steuerlich korrekte Belege dafür vorliegen. Es bestehen außerdem gewisse steuerliche Begünstigungen, z.B. wenn die Immobilie vor dem 31.12.1994 gekauft wurde.

Rückbehalt (retención)
Hat der Verkäufer der Immobilie seinen steuerlichen Hauptwohnsitz nicht in Spanien werden 3% des Kaufpreises beim Notartermin einbehalten, um sie gleich als Vorauszahlung  auf die Gewinnsteuer an das spanische Finanzamt abzuführen. Für den Verkäufer empfiehlt es sich dann, am Jahresende des Verkaufsjahres eine Steuererklärung beim spanischen Finanzamt  abzugeben.

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Mallorca Immobilien - Steuern und Gebühren beim Kauf (aktualisiert Juni 2018)

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca fallen folgende Steuern einmalig an (aktualisiert Juni 2018).  Der Käufer muss entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) bezahlen.

Mehrwertsteuer (IVA )
Diese Steuer fällt dann an, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist und ersetzt dann die Grunderwerbsteuer.  Beim Erwerb von Bauland beträgt die Mehrwertsteuer 21%.
Beim erstmaligen Verkauf von neu gebauten Immobilien wie Wohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäusern kommt der ermäßigte Mehrwert-Steuersatz von 10% zum tragen.
Alle späteren bzw. weiteren Übertragungen von Eigentum wie z. B. der Kauf von Immobilien aus zweiter Hand, unterliegen nicht der Mehrwertsteuer sondern  der Grunderwerbsteuer ITP (s. unten)
 

Grunderwerbsteuer (ITP impuesto transmisiones patrimoniales)
Bei allen Eigentumsübertragungen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen fällt die Grunderwerbsteuer ( ITP ) an. Seit April 2012 gelten dafür folgende Steuersätze:

Bei einem Kaufpreis bis zu 400.000.- €                                8%
                                     von 400.001.- €  bis 600.000.- €      9%
                                     ab  600.001.- €                               10%

Erwerbskosten  beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca
Zusätzlich zu der oben genannten Erwerbsteuer fallen für den Käufer noch Erwerbskosten an. Die sind im Wesentlichen die Notargebühren, Grundbuchkosten und die Abwicklungskosten.
Da Notare und Grundbuchämter die Gebühren nicht in Prozenten vom Kaufpreis, sondern anhand von Tabellensätzen berechnen, kann man die Kosten an dieser Stelle nicht genau beziffern. Sie liegen jedoch im Durchschnitt bei etwa 2% vom Kaufpreis.
Im Vorfeld einer konkreten Kaufabwicklung erhalten Sie jedoch auf Wunsch einen Kostenvoranschlag für die anfallenden Kosten.

Die Abwicklung der Urkunde erfolgt in Spanien nicht durch die Notariate selber, sondern durch eine Gestoria.  Diese berechnet dann die obengenannten Abwicklungskosten.

Ist der Käufer kein spanischer Staatsbürger, muss bereits vor der notariellen Bekundung eine spanische Steuernummer für den oder die Käufer beantragt werden. Die Kosten und Gebühren dafür liegen bei etwa 100.- € pro Antragsteller.
Die Steuernummer ist auch für solche Personen erforderlich, die andere Rechte als das Eigentum einer Immobilie erwarben, wie z.B. das Nießbrauchrecht.

Mallorca Immobilien an allen schönen Küsten der Insel und in der romantischen Inselmitte
Ihr Immobilienmakler Azur Mallorca Inmobiliaria S.L.U.
< https://www.azur-mallorca.com/ >
 

 

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Das Glück ein Mallorca Immobilien Blog zu schreiben

Nun sitze ich tatsächlich hier und schreibe mein erstes Blog über das Thema das mich seit nunmehr 12 Jahren auf Trab hält. Mein Wunsch im mediterranem Raum zu leben, ist eigentlich schon ein Jahrzehnt früher entstanden, als ich 2 Jahre lang an der Cote Azur Luxus-Appartements und Top-Villen an Golfplätzen verkauft habe.

Damals habe ich mich mit einem Lebensgefühl gewissermaßen infiziert, das ich in den darauffolgenden Jahren nie mehr ganz losgeworden bin. Das ist zum einen das unvergleichliche Gefühl das sich einstellt, wenn man eine gewisse Zeit den Reizen des Klimas ausgesetzt ist, von den Farben des Meeres verzaubert wird und ein bisschen süchtig wird nach dem Licht, das man dann schmerzlich vermisst, wenn man wieder in den Regionen nördlich der Alpen angelangt ist.
Da war aber noch etwas, das ich in den darauffolgenden Jahren im Norden vermisst hatte; es war meine Aufgabe insgesamt. Im Norden ging es um das neue Eigenheim oder um die Netto-Rendite. Das sind sicher sehr anspruchsvolle und auch schöne Aufgaben für einen Verkaufsberater im Immobilienbereich, der seinen Beruf ernst nimmt.
Im Süden aber hatte ich mit Menschen zu tun, die sich mit dem Kauf einer Immobilie an der Sonne oftmals einen lange gehegten Lebenstraum erfüllten, etwas das man nicht unbedingt brauchte, aber vielleicht gerade deshalb so gerne hätte.
Und ich war mitten drin in dieser Erfüllung des Traumes, ich konnte mit meiner Arbeit einen wichtigen Beitrag bei der Realisierung leisten.
So war vor allem diese besondere Erfüllung meiner beruflichen Tätigkeit, die mich vor 12 Jahren zurückgeführt hat in den Süden. Zu meiner eigenen Überraschung wurde es aber nicht die Cote Azur, denn nach einer nüchternen Standort-Analyse für Zweitwohnsitze an der Sonne, hat mich mein Weg geradewegs nach Mallorca geführt. Und hier bin ich nun und schreibe mein erstes Blog über Mallorca Immobilien. Den obigen Zeilen kann man wohl entnehmen, warum das ein Glück ist.

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