Mittwoch, 27. Juli 2011

Sensible Klauseln im Kaufvertrag Ihrer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie treten immer wieder Situationen auf, die besondere vertragliche Formulierungen erforderlich machen. Diese sind in der Regel auch nützlich und manche davon sogar unverzichtbar. Und trotzdem erfordern sie besondere Aufmerksamkeit von Seiten der Vertragspartner. Eine dieser Vertragskomponenten ist die „cláusula resolutoria", was im weitesten Sinn soviel wie „auflösende Bedingung“ bedeutet.
Die Klausel beschreibt das Recht eines Kontrahenten, unter welchen Bedingungen er einen geschlossenen Vertrag einseitig auflösen bzw. rückabwickeln kann. 
In der Praxis sieht das so aus; das Angebot an
Mallorca Immobilien
ist zwar groß, aber oftmals passiert es, dass unter den bezugsfertigen Immobilien nichts passendes dabei ist. Der Suchende entschließt sich also zum Kauf einer Immobilie von einem Bauträger, die noch nicht fertig gestellt ist. Die Baugenehmigung ist bereits vorhanden und man schließt sinnvollerweise einen notariellen  Kaufvertrag ab, der sich auf die fertiggestellte Immobilie bezieht. Der Käufer bezahlt einen angemessenen Teil bereits beim Notarvertrag, wird aber natürlich im Gegenzug gleich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Damit diese erste Zahlung auch wirklich angemessen ist, sollte sie in etwa folgendem Wert entsprechen – Grundstückswert mit Erschließungskosten + Kosten der Baugenehmigung inklusive Architekten-Honorar für Bauantrag und Ausführungsplanung + Wert des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Zahlung. Der Käufer ist jetzt zwar schon eingetragen, der endgültige Eigentumsübergang erfolgt allerdings nach vollständiger Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Nun gibt es für beide Vertragspartner ein Risiko und der Vertrag muss so abgefasst werden, dass dieses Risiko zu keinem finanziellen Schaden führen kann.

Für den Käufer der Immobilie besteht das Risiko, dass der Bauträger bzw. Bauunternehmer das Bauwerk nicht fertigstellen kann oder unter Umständen nicht fertigstellen will. Der Käufer lässt also eine „cláusula resolutoria“ eintragen die so formuliert ist, dass er dann den Vertrag mit dem Bauträger kündigen kann, um das Bauwerk von einem anderen Unternehmer fertigstellen zu lassen. Wenn der Vertrag richtig abgefasst war, hat er ja immer nur das bezahlt, was bereits auf dem Grundstück war und erleidet von den Unannehmlichkeiten einmal abgesehen, keinen oder nur einen überschaubaren finanziellen Schaden.


Für den Verkäufer, also den Bauträger bzw. Bauunternehmer besteht das Risiko, dass der Käufer das Haus nicht fertig bezahlt, weil er nicht mehr kann oder nicht mehr will. Auch er sichert sich durch die „auflösende Bedingung“ gegen einen Schadensfall ab.
Bei Wertminderungen durch Baumängel tritt diese Klausel natürlich nicht in Kraft und kommt keine Einigung zustande zieht man eben vor Gericht.
In beiden beschriebenen Fällen ist diese Vertragsklausel eine nützliche und vernünftige Lösung und bedürfte eigentlich keiner weiteren Erläuterung. Warum bezeichne ich diese dann als „sensible“ Klauseln ? Nun, sie sind ja Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und stehen infolgedessen natürlich auch im Grundbuch.
Die Erfahrung aus der langjährigen Praxis hat mich veranlasst, das Thema zu behandeln.
Die Problematik liegt wie in einem Beitrag  an anderer Stelle in diesem Blog beschrieben (
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ?) in der weit verbreiteten Meinung, dass sich gewisse Dinge von selbst regeln. Tun sie aber nicht.
Im hier beschriebenen Fall ist es doch in den allermeisten Fällen so, dass das Haus fertiggebaut wird. Der Käufer macht pünktlich seine Kaufpreiszahlungen, zieht in sein Haus ein und fertig.
Alles gut, aber die „cláusula resolutoria“ ist immer noch im Grundbuch und die bleibt auch da, bis eine Löschungsurkunde zum Grundbuchamt kommt.  Wenn der Bauträger sauber arbeitet und/oder wenn der Käufer eine professionelle Hilfe an seiner Seite hat, einen Rechtsanwalt und/oder einen guten Makler, dann wird die letzte Zahlung eben nur gegen Ausstellung dieser Löschungsurkunde geleistet.

In der Praxis stoße ich aber immer wieder auf nicht gelöschte Klauseln, wenn mir Hauseigentümer nach Jahren Ihre Mallorca Immobilie zum Verkauf anbieten. Wenn es gut läuft gibt es den Bauträger noch und wenn der Hauseigentümer die Zahlungsbelege gut aufgehoben hat, ist das Problem eigentlich schnell gelöst.

Problematisch wird es, wenn die Bauträgerfirma nicht mehr existiert und auch kein Rechtsnachfolger da ist. In der Praxis so passiert im vergangenen Jahr.
Die Löschungsurkunde kann nur vom Begünstigten der Klausel, also vom Bauträger ausgestellt werden oder – von einem Gericht. Im genannten Fall blieb auch nur die zweite Variante, weil der deutsche Bauträger seit Jahren insolvent war. Also die Zahlungsnachweise zusammensuchen und einen Rechtsanwalt beauftragen. Dieser klagt dann beim örtlichen Gericht auf Löschung der „cláusula resolutoria“ und wenn innerhalb der erforderlichen Frist beim Gericht kein Einspruch erhoben wird, stellt der Richter auch die Löschungsurkunde aus und der Eintrag im Grundbuch wird gelöscht.
Dauer der Aktion bis zu einem Jahr und einige tausend Euro (vermeidbare) Kosten.


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Sonntag, 10. Juli 2011

Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch - Teil 2

Im 1. Teil des Blogs mit diesem Thema habe ich den „privaten Grundstückskauf“ als Beispiel erläutert, der in manchen Fällen zu der unerwünschten Panne führt.

Zweites Beispiel – der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Mallorca Immobilie bei einem Bauträger (Promoter). Ein Bauträgerunternehmen errichtet einen Komplex mit mehreren freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Es gibt einige Musterhäuser und schließlich fällt der Kaufentschluss für ein hübsches freistehendes Haus. Der übliche Bauträgervertrag wird abgeschlossen, der wie ich anraten möchte ein notarieller Vertrag sein sollte. Mit Ausnahme einer geringen Anzahlung bzw. Reservierungsgebühr sollten vor dem Notartermin keine größeren Beträge an den Bauträger fließen. Die Makler- und Bauträgerverordnung wie in Deutschland gibt es zwar in Spanien nicht, es hat sich aber inzwischen doch eingebürgert, dass die Sicherheitsaspekte für beide Vertragsparteien  weitgehend berücksichtigt werden.

Nachdem alle Modalitäten ausgehandelt sind geht man also zum Notar. Hier ist dann auch die erste größere Zahlung fällig, die aber in etwa dem Wert des Grundstückes plus Kosten  für Erschließung und Bauantrag nicht wesentlich übersteigen sollen. Mit dem Notarvertrag wird der Käufer bereits Eigentümer des Grundstückes auf dem das Haus steht.

Der Vertrag umfasst aber im Allgemeinen das Gesamtprojekt, also Grundstück plus schlüsselfertig gebautes  Haus. Bei diesem Vertrag macht man sinnvollerweise auch eine „Neubauerklärung in Konstruktion“  (declaración de obra nueva en construcción) wodurch also auch das Haus gleich im Grundstück erwähnt wird.
Wird das nicht gemacht ist der Grundstein für die mögliche spätere Panne hier bereits gelegt.
Das Bauwerk schreitet also fort und auch die Bezahlung der weiteren Teilbeträge sollte dabei analog zum Baufortschritt erfolgen und eines Tages ist das Haus fertig.
Es erfolgt die Bau-Endabnahme und der Bauträger händigt die entsprechenden Dokumente wie Fertigstellungsurkunde (final de obra ) der Gemeinde und der Architektenkammer sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Das Haus ist bezugsfertig, der Käufer bekommt die Schlüssel und zieht ein.
Wer jetzt meint, der Bauträger hat von sich aus automatisch das Haus ins Grundbuch eintragen lassen, begeht unter Umständen einen gravierenden Irrtum. Es ist dazu nicht verpflichtet. Sicher die meisten guten Promotoren machen diesen Service für Ihre Kunden, aber eben nicht alle.
Und dann sind wir schon wieder beim Thema. Wenn es so wie weiter oben beschrieben gelaufen ist, dass auch das im Bau befindliche Haus als solches nicht eingetragen war, zum Beispiel der Bau zum Zeitpunkt des Notarvertrages noch gar nicht begonnen hat – ja dann steht hinterher eben gar kein Haus im Grundbuch.
Wurde es als im Bau befindlich (en construcciòn) eingetragen, so bleibt das so bis ? – bis jemand kommt und es eintragen lässt.
Der Käufer ist es also auch hier der letzten Endes die Eintragung veranlassen muss. Also wie bereits in Teil 1 beschrieben mit den Fertigstellungsurkunden und einem Zertifikat zum Notar gehen und das fertige Haus mittels einer Neubauerklärung (declaración de obra) eintragen lassen.
Im Prinzip ist es ja kein großes Problem, wenn man die hier beschriebene Panne passiert, wenn’s dann einer merkt und man holt den ganzen Vorgang nach. Problematisch wird es, wenn schon viel Zeit vergangen ist und die erforderlichen Dokumente vorhanden sind oder jemand da ist, der weiß wo man sie holen kann.
Aber viel besser ist, wenn man auf die paar Kleinigkeiten gleich achtet oder für den Kauf seiner Immobilie auf Mallorca einen professionellen Betreuer an seiner Seite hat, der weiß was zu tun ist.

Donnerstag, 7. Juli 2011

Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ? - Teil 1

Diese Frage höre ich gar nicht so selten, wenn ein Hauseigentümer zu mir kommt und mir den Auftrag erteilt, einen Käufer für seine Mallorca Immobilie zu suchen.  „Weil es keiner hat eintragen lassen !“ lautet die generell richtige Antwort auf diese Frage. 
In meiner langjährigen Praxis als Makler auf Mallorca habe ich diese auf den ersten Blick absurde Situation häufiger erlebt,  als man annehmen möchte. Die betroffenen Eigentümer sind oftmals alles andere als leichtfertige Menschen. Sie haben ja auch alle Unterlagen vom Kauf Ihrer Immobilie fein säuberlich geordnet und sortiert in Büroordnern abgeheftet. Auch jede Stromrechnung samt Zahlungsbeleg ist vorhanden. Nur das Haus steht nicht im Grundbuch. Wie kann so etwas geschehen?
Ich möchte hier gar nicht auf die unglaublichen Geschichten eingehen, die immer wieder in der Presse auftauchen  und über den Kauf von Immobilien in Spanien berichten, die nur mit einem privatem Kaufvertrag abgewickelt  wurden. In den nunmehr dreizehn Jahren meiner Tätigkeit auf Mallorca bin ich auf keinen einzigen Menschen gestoßen, der so einen bodenlosen Leichtsinn begangen hätte und ich meine, dass sich diese Geschichten auf Ereignisse beziehen, die  mehrere Jahrzehnte zurückliegen.

Aber es geht hier nicht um alte Geschichten. Es geht um Pannen,  die auch heute noch passieren.
Wie geht das ? Der sehr unwahrscheinliche Fall wäre der, dass ein Käufer ohne jeden professionellen Beistand eine Haus kauft, zusammen mit dem Käufer den nächsten Notar aufsucht und den natürlich*) in Spanisch abgefassten notariellen Kaufvertrag unterschreibt, ohne zu wissen, was genau drinsteht.
Gibt es nicht ? – gibt es doch ! Der Verkäufer war ein vertrauenswürdiger Landsmann,  der selber nicht wusste, dass sein Haus nicht eingetragen ist. Ich möchte hier gleich ergänzen, dass so ein Fall auch schon viele Jahre zurückliegen muss, denn heute überprüft der Notar, ob alle Vertragspartner der Spanischen Sprache mächtig sind. Wenn nicht, muss ein zugelassener Dolmetscher die Urkunde zumindest mündlich übersetzen. Man kann aber auch schon im Vorfeld eine schriftliche Übersetzung anfordern.
Ich möchte aber nun auf die obengenannten Pannen mit zwei  Fallbeispielen hinweisen.
Erstes Beispiel – der private Grundstückskauf: 
Es wird ein Baugrundstück gekauft und der Kauf natürlich notariell beurkundet. Der Käufer steht also nun als neuer Eigentümer im Grundbuch. Wir gehen dabei auch davon aus, dass der Käufer einen zuverlässigen Berater an seiner Seite hatte, der die Bebaubarkeit des Grundstückes überprüft hat.
Nun wird ein Architekt und ein Bauunternehmer gesucht, man plant, man kalkuliert, man einigt sich, der Bauantrag wird gestellt, wird genehmigt und das Haus wird gebaut.
Hat alles seine Richtigkeit, erfolgt die Endabnahme und man bekommt die so wichtigen Dokumente über die Fertigstellung (Final de obra) und zwar jeweils von der Gemeinde (Ajuntamente) und von der Architektenkammer. Diese Dokumente bescheinigen, dass das Bauwerk gemäß den gesetzlichen Vorgaben und entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde. Zusätzlich liefert der Architekt oder ein Bauingenieur noch die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cèdula D`Habitabilitat) die vom Consell de Mallorca ausgestellt wird. Alles ist bezahlt und alles ist gut.
So mancher nimmt nun fälschlicherweise an, dass das Haus jetzt auch automatisch ins Grundbuch kommt, etwa durch die Ausstellung der obigen Dokumente. So ist es aber nicht.
Der Eigentümer selber muss zum Notar gehen, die beiden Fertigstellungs-Urkunden mitbringen sowie ein Zertifikat des Architekten. Der Notar stellt nun eine Neubau-Erklärung (declaración de obra nueva) aus. Darin muss auch der Wert des Bauwerkes erklärt werden. Mit der  Neubauerklärung wird das Haus in das Grundbuch eingetragen. Es fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an sowie 1% Steuer vom Wert des Bauwerkes.
Jetzt hat alles seine Ordnung und das Haus auf Mallorca kommt ins Grundbuch.
(Teil II des Beitrages "warum ist mein Haus nicht im Grundbuch" in diesem Blog)
*) Um einen Eintrag, eine Änderung oder eine Löschung im Spanischen Grundbuch zu erwirken bedarf es entweder einer notariellen Urkunde, unterschrieben von den Verfügungsberechtigten über die betroffene Immobilie oder einer gerichtlichen Urkunde. Die Urkunden müssen in jedem Fall in Spanisch sein.

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