Donnerstag, 7. Juli 2011

Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ? - Teil 1

Diese Frage höre ich gar nicht so selten, wenn ein Hauseigentümer zu mir kommt und mir den Auftrag erteilt, einen Käufer für seine Mallorca Immobilie zu suchen.  „Weil es keiner hat eintragen lassen !“ lautet die generell richtige Antwort auf diese Frage. 
In meiner langjährigen Praxis als Makler auf Mallorca habe ich diese auf den ersten Blick absurde Situation häufiger erlebt,  als man annehmen möchte. Die betroffenen Eigentümer sind oftmals alles andere als leichtfertige Menschen. Sie haben ja auch alle Unterlagen vom Kauf Ihrer Immobilie fein säuberlich geordnet und sortiert in Büroordnern abgeheftet. Auch jede Stromrechnung samt Zahlungsbeleg ist vorhanden. Nur das Haus steht nicht im Grundbuch. Wie kann so etwas geschehen?
Ich möchte hier gar nicht auf die unglaublichen Geschichten eingehen, die immer wieder in der Presse auftauchen  und über den Kauf von Immobilien in Spanien berichten, die nur mit einem privatem Kaufvertrag abgewickelt  wurden. In den nunmehr dreizehn Jahren meiner Tätigkeit auf Mallorca bin ich auf keinen einzigen Menschen gestoßen, der so einen bodenlosen Leichtsinn begangen hätte und ich meine, dass sich diese Geschichten auf Ereignisse beziehen, die  mehrere Jahrzehnte zurückliegen.

Aber es geht hier nicht um alte Geschichten. Es geht um Pannen,  die auch heute noch passieren.
Wie geht das ? Der sehr unwahrscheinliche Fall wäre der, dass ein Käufer ohne jeden professionellen Beistand eine Haus kauft, zusammen mit dem Käufer den nächsten Notar aufsucht und den natürlich*) in Spanisch abgefassten notariellen Kaufvertrag unterschreibt, ohne zu wissen, was genau drinsteht.
Gibt es nicht ? – gibt es doch ! Der Verkäufer war ein vertrauenswürdiger Landsmann,  der selber nicht wusste, dass sein Haus nicht eingetragen ist. Ich möchte hier gleich ergänzen, dass so ein Fall auch schon viele Jahre zurückliegen muss, denn heute überprüft der Notar, ob alle Vertragspartner der Spanischen Sprache mächtig sind. Wenn nicht, muss ein zugelassener Dolmetscher die Urkunde zumindest mündlich übersetzen. Man kann aber auch schon im Vorfeld eine schriftliche Übersetzung anfordern.
Ich möchte aber nun auf die obengenannten Pannen mit zwei  Fallbeispielen hinweisen.
Erstes Beispiel – der private Grundstückskauf: 
Es wird ein Baugrundstück gekauft und der Kauf natürlich notariell beurkundet. Der Käufer steht also nun als neuer Eigentümer im Grundbuch. Wir gehen dabei auch davon aus, dass der Käufer einen zuverlässigen Berater an seiner Seite hatte, der die Bebaubarkeit des Grundstückes überprüft hat.
Nun wird ein Architekt und ein Bauunternehmer gesucht, man plant, man kalkuliert, man einigt sich, der Bauantrag wird gestellt, wird genehmigt und das Haus wird gebaut.
Hat alles seine Richtigkeit, erfolgt die Endabnahme und man bekommt die so wichtigen Dokumente über die Fertigstellung (Final de obra) und zwar jeweils von der Gemeinde (Ajuntamente) und von der Architektenkammer. Diese Dokumente bescheinigen, dass das Bauwerk gemäß den gesetzlichen Vorgaben und entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde. Zusätzlich liefert der Architekt oder ein Bauingenieur noch die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cèdula D`Habitabilitat) die vom Consell de Mallorca ausgestellt wird. Alles ist bezahlt und alles ist gut.
So mancher nimmt nun fälschlicherweise an, dass das Haus jetzt auch automatisch ins Grundbuch kommt, etwa durch die Ausstellung der obigen Dokumente. So ist es aber nicht.
Der Eigentümer selber muss zum Notar gehen, die beiden Fertigstellungs-Urkunden mitbringen sowie ein Zertifikat des Architekten. Der Notar stellt nun eine Neubau-Erklärung (declaración de obra nueva) aus. Darin muss auch der Wert des Bauwerkes erklärt werden. Mit der  Neubauerklärung wird das Haus in das Grundbuch eingetragen. Es fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an sowie 1% Steuer vom Wert des Bauwerkes.
Jetzt hat alles seine Ordnung und das Haus auf Mallorca kommt ins Grundbuch.
(Teil II des Beitrages "warum ist mein Haus nicht im Grundbuch" in diesem Blog)
*) Um einen Eintrag, eine Änderung oder eine Löschung im Spanischen Grundbuch zu erwirken bedarf es entweder einer notariellen Urkunde, unterschrieben von den Verfügungsberechtigten über die betroffene Immobilie oder einer gerichtlichen Urkunde. Die Urkunden müssen in jedem Fall in Spanisch sein.

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