Sensible Klauseln im Kaufvertrag Ihrer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie treten immer wieder Situationen auf, die besondere vertragliche Formulierungen erforderlich machen. Diese sind in der Regel auch nützlich und manche davon sogar unverzichtbar. Und trotzdem erfordern sie besondere Aufmerksamkeit von Seiten der Vertragspartner. Eine dieser Vertragskomponenten ist die „cláusula resolutoria", was im weitesten Sinn soviel wie „auflösende Bedingung“ bedeutet.
Die Klausel beschreibt das Recht eines Kontrahenten, unter welchen Bedingungen er einen geschlossenen Vertrag einseitig auflösen bzw. rückabwickeln kann. 
In der Praxis sieht das so aus; das Angebot an Mallorca Immobilien ist zwar groß, aber oftmals passiert es, dass unter den bezugsfertigen Immobilien nichts passendes dabei ist. Der Suchende entschließt sich also zum Kauf einer Immobilie von einem Bauträger, die noch nicht fertig gestellt ist. Die Baugenehmigung ist bereits vorhanden und man schließt sinnvollerweise einen notariellen  Kaufvertrag ab, der sich auf die fertiggestellte Immobilie bezieht. Der Käufer bezahlt einen angemessenen Teil bereits beim Notarvertrag, wird aber natürlich im Gegenzug gleich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Damit diese erste Zahlung auch wirklich angemessen ist, sollte sie in etwa folgendem Wert entsprechen – Grundstückswert mit Erschließungskosten + Kosten der Baugenehmigung inklusive Architekten-Honorar für Bauantrag und Ausführungsplanung + Wert des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Zahlung. Der Käufer ist jetzt zwar schon eingetragen, der endgültige Eigentumsübergang erfolgt allerdings nach vollständiger Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Nun gibt es für beide Vertragspartner ein Risiko und der Vertrag muss so abgefasst werden, dass dieses Risiko zu keinem finanziellen Schaden führen kann.

Für den Käufer der Immobilie besteht das Risiko, dass der Bauträger bzw. Bauunternehmer das Bauwerk nicht fertigstellen kann oder unter Umständen nicht fertigstellen will. Der Käufer lässt also eine „cláusula resolutoria“ eintragen die so formuliert ist, dass er dann den Vertrag mit dem Bauträger kündigen kann, um das Bauwerk von einem anderen Unternehmer fertigstellen zu lassen. Wenn der Vertrag richtig abgefasst war, hat er ja immer nur das bezahlt, was bereits auf dem Grundstück war und erleidet von den Unannehmlichkeiten einmal abgesehen, keinen oder nur einen überschaubaren finanziellen Schaden.

Für den Verkäufer, also den Bauträger bzw. Bauunternehmer besteht das Risiko, dass der Käufer das Haus nicht fertig bezahlt, weil er nicht mehr kann oder nicht mehr will. Auch er sichert sich durch die „auflösende Bedingung“ gegen einen Schadensfall ab.
Bei Wertminderungen durch Baumängel tritt diese Klausel natürlich nicht in Kraft und kommt keine Einigung zustande zieht man eben vor Gericht.
In beiden beschriebenen Fällen ist diese Vertragsklausel eine nützliche und vernünftige Lösung und bedürfte eigentlich keiner weiteren Erläuterung. Warum bezeichne ich diese dann als „sensible“ Klauseln ? Nun, sie sind ja Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und stehen infolgedessen natürlich auch im Grundbuch.
Die Erfahrung aus der langjährigen Praxis hat mich veranlasst, das Thema zu behandeln.
Die Problematik liegt wie in einem Beitrag  an anderer Stelle in diesem Blog beschrieben (Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ?) in der weit verbreiteten Meinung, dass sich gewisse Dinge von selbst regeln. Tun sie aber nicht.
Im hier beschriebenen Fall ist es doch in den allermeisten Fällen so, dass das Haus fertiggebaut wird. Der Käufer macht pünktlich seine Kaufpreiszahlungen, zieht in sein Haus ein und fertig.

Alles gut, aber die „cláusula resolutoria“ ist immer noch im Grundbuch und die bleibt auch da, bis eine Löschungsurkunde zum Grundbuchamt kommt.  Wenn der Bauträger sauber arbeitet und/oder wenn der Käufer eine professionelle Hilfe an seiner Seite hat, einen Rechtsanwalt und/oder einen guten Makler, dann wird die letzte Zahlung eben nur gegen Ausstellung dieser Löschungsurkunde geleistet.

In der Praxis stoße ich aber immer wieder auf nicht gelöschte Klauseln, wenn mir Hauseigentümer nach Jahren Ihre Mallorca Immobilie zum Verkauf anbieten. Wenn es gut läuft gibt es den Bauträger noch und wenn der Hauseigentümer die Zahlungsbelege gut aufgehoben hat, ist das Problem eigentlich schnell gelöst.

Problematisch wird es, wenn die Bauträgerfirma nicht mehr existiert und auch kein Rechtsnachfolger da ist. In der Praxis so passiert im vergangenen Jahr.
Die Löschungsurkunde kann nur vom Begünstigten der Klausel, also vom Bauträger ausgestellt werden oder – von einem Gericht. Im genannten Fall blieb auch nur die zweite Variante, weil der deutsche Bauträger seit Jahren insolvent war. Also die Zahlungsnachweise zusammensuchen und einen Rechtsanwalt beauftragen. Dieser klagt dann beim örtlichen Gericht auf Löschung der „cláusula resolutoria“ und wenn innerhalb der erforderlichen Frist beim Gericht kein Einspruch erhoben wird, stellt der Richter auch die Löschungsurkunde aus und der Eintrag im Grundbuch wird gelöscht.
Dauer der Aktion bis zu einem Jahr und einige tausend Euro (vermeidbare) Kosten.

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