Mallorca Immobilien Blog

Besichtigungsmarathon oder jahrelange Suche ? Der richtige Weg zur Mallorca Immobilie

2012-02-26T09:02:00.006-08:00

Wer Mallorca Immobilien kaufen will, muss in den allermeisten Fällen erst einmal danach suchen. Die Art und Weise, wie man das tut ist sehr unterschiedlich und es gibt sicher kein Patentrezept dafür. Dieser Artikel basiert auf der Erfahrung von nunmehr vierzehn Jahren als Makler auf Mallorca und wenn er dazu führt, dass der eine oder andere Leser seine Suche besser organisiert und dadurch einfacher und schneller ans Ziel kommt, so hat er seinen Zweck schon erfüllt.

Manchmal bekomme ich auf die Frage an einen Kunden, der auf der Suche nach einer Immobilie auf Mallorca ist , wie denn nun seine Wunsch- Immobilie beschaffen sein soll die Antwort „etwas Schönes halt“. Dann bin ich natürlich genauso schlau wie vorher, denn jeder hat dafür seine eigene Definition was eine schöne Immobilie ist.

Wenn Sie mich fragen, was für mich eine schöne Immobilie ist – ist die Antwort bei weitem nicht so einfach wie man meinen möchte.

Ich sehe in meiner Arbeit hunderte Immobilien und entdecke immer wieder etwas Schönes. Mal ist eine Finca in der Inselmitte mit dem wunderschönen Garten die mich fasziniert; das andere Mal die große Villa in erster Meereslinie mit 800 m² Wohnfläche und einem Meerblick, den ich tagelang vor Augen habe. Oder es ist das Einfamilienhaus mit Pool mit idealer Raumaufteilung und dem perfektem Preis- Leistungsverhältnis. Und wieder bei einer anderen Gelegenheit schwärme ich tagelang von dem charmanten, liebevoll sanierten Dorfhaus mit 76 Quadratmetern.

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen will, hat ja schon eine wesentliche Entscheidung hinter sich.

Haben Sie diese Entscheidung getroffen, fangen Sie am besten damit an, den Weg zu Ihrer Mallorca Immobilie zu strukturieren. Für die weiteren Schritte brauchen Sie also ein Ziel.

Die Zielformulierung könnte dann so aussehen:

Ich will eine Immobilie finden die -

zu meinen Bedürfnissen passt
meinen Wünschen und Vorstellungen entspricht
im Rahmen meiner finanziellen Zielsetzungen und Möglichkeiten liegt
mir viele Jahre Freude bereitet
die im weitesten Sinne werthaltig ist

Die Aufzählung kann man sicher noch damit ergänzen –

mit der ich mir einen (vielleicht) lange gehegten Wunsch erfülle

mit der ich meine Lebensqualität verbessere

deren Besitz und Nutzung mich glücklich macht.

Bevor Sie also mit der Suche nach einer Immobilie auf Mallorca beginnen, sollten sich bitte diese drei Fragen stellen:

Was will ich ? Die Bedarfs-Analyse

Was gibt es ? Die Markt-Analyse

Wonach suche ich ? Ihr Suchprofil

Erst wenn Sie die dritte Frage einigermaßen genau beantworten können, haben Sie Ihr Suchprofil und können mit der aktiven Suche beginnen.

Fortsetzung folgt in Kürze !

Erst probewohnen - dann kaufen - einmaliges Angebot für Kaufinteressenten

2012-01-29T08:21:00.000-08:00

In meiner längjähren Berufspraxis kam es immer wieder mal vor, dass mir ein auf der Suche befindlicher Kaufinteressent die Frage stellte, on man denn in dem Objekt für das es sich interesssieren würde, nicht mal eine Zeit lang zur Probe wohnen könnte.
Aus verschiedenen Gründen ist diese Möglichkeit aber so gut wie nie gegeben. Um so erfreulicher ist es nun, daß ich diese Möglichkeit ab sofort für einen begrenzten Zeitraum anbieten kann.
Es geht um eine Gruppe von Reihenhaus-Neubauten in Sa Rápita, nur 3 km vom herrlichen Sandstrand es Trenc dentfernt. Die mit modernen Baustoffen und unter der technischen Kontrolle des TÜV-Süd erreichteten Häuser haben ein Wohn-Essbereich, eine moderne Küche, 2 Schlafzimmer, 2 Bäder, Gäste-WC, eine überdachte Terrasse, eine offene Terrasse, Dachterrasse und einen privaten Garten. Die Ausstattung entspricht modernen Baustandards wie z.B. Wärmeisolierung, Doppelverglasung und Klima-Anlage warm/kalt. Die Preise beginnen ab € 235.000.- und im Moment ist auch die Erwerbsteuer nur 4% anstatt der üblichen 8%.
Der Bauträger hat nun einige Häuser möbliert und komplett ausgestattet, sodaß sie ab sofort bezugfertig sind. Interessenten können nun ein Haus zu den üblichen Konditionen für Kurz-Zeit-Vermietung anmieten. Zeitraum und Dauer bestimmt der Kunde. Ausgenommen sind die Monate Juli und August 2012.
Anstatt eines Besichtigungs-Marathons, den so mancher absolviert, der eine Mallorca Immobilie sucht, kann der Kaufinteressierte nun in Ruhe feststellen, wie es sich "anfühlt" an zwar in Bezug auf das Haus, die Wohnanlage zu der auch zwei schöne Pools gehören, das Dorf, der Strand, die Region und unsere Schöne Insel Mallorca.

Information:

Franz Stockinger -

Telefon: (0034) 971 641 505

Email: info@azur-mallorca.com

Home: www.azur-mallorca.com

Steuervorteile beim Kauf von Mallorca Immobilien im Jahr 2012

2012-01-13T07:38:00.000-08:00

Im letzten Quartal 2011 hat die spanische Regierung die Steuer beim Kauf einer Neubau-Immobilie von 8% auf 4 % reduziert. Ziel dieser ursprünglich bis zum 31.12.2011 befristeten Maßnahme war es, die seit 2008 notleidende Bauindustrie in Spanien zu stützen und den Abverkauf von Überbeständen an Eigentumswohungen auf dem spanischen Inlandsmarkt zu forcieren.

Wie von Fachleuten bereits vermutet, hat man diesen Steuernachlass jetzt bis zum 31.12.2012 verlängert und darüber hinaus sogar noch größere Anreize für den Kauf einer Immobilie geschaffen. Jetzt gilt der ermäßigte Steuersatz auch für gebrauchte Immobilien, wenn unmittelbar nach dem Kauf eine Baumaßnahme durchgeführt wird. Voraussetzung ist, dass die Höhe dieser Investition mindestens 25% des Kaufpreises der Immobilie entspricht. Als Beleg dafür muß unter anderem eine "obra major" also ein große Baugenehmigung vorgelegt werden. Die Baumassnahmen müssen auch zu einem wesentlichen Teil über reine Schönheitsreparaturen hinausgehen. Es muß also auch in die Verbesserung der Struktur der Immobilie investiert werden. Dazu gehört z.B. ein neues Dach, Wärme-Isolierung, alternative Heizungsanlagen und dergleichen.
Somit bietet sich für viele, die in diesem Jahr Mallorca Immobilien kaufen, neben dem derzeit günstigen Preisniveau ein zusätzlicher interessanter Aspekt.
Weitere Informationen zu diesem Thema demnächst in diesem Blog.

Die notarielle Neubauerklärung

2012-01-01T03:31:00.000-08:00

Das Thema Neubauerklärung wurde in diesem Blog bereits in einem zweiteiligen Beitrag abgehandelt. Aus einem aktuellen Anlass aus der Praxis möchte ich aber nochmals genauer auf das Thema eingehen. Will man eine Mallorca Immobilien kaufen gibt es viele Dinge zu beachten und die korrekte Durchführung dieses notariellen Aktes gehört zu den obligatorischen Bereichen.

Die Ausgangslage war geradezu klassisch. Man übergab mir ein Einfamilienhaus zur Vermarktung, das vor etwa 10 Jahren gebaut wurde. Die Immobilie wurde damals direkt vom Bauträger gekauft und für das Haus wurde eine Neubauerklärung gemacht, also eine „declaracion de obra nueva“. Da aber die erforderlichen Endabnahmen noch nicht abgeschlossen waren, kam der Zusatz „en construcción“ also „in Konstruktion“ ins Grundbuch. Für jemanden, der nicht genau hinsieht sind die zwei Worte leicht zu übersehen. Wenn gar keiner da ist, der genau hinsieht kann es sogar passieren, dass die Immobilie mit dem gleichen Status weiterverkauft wird. Das Haus steht ja im Grundbuch.

Nun ich habe genau hingesehen. Der neue Käufer war auch bereits gefunden und so habe ich alle Vorbereitungen getroffen, damit der neue Eigentümer ein fertiggestelltes Haus in seinem Grundbuch hat.
Wie so oft, ist aber nach mehreren Jahren die Beschaffung der erforderlichen Dokumente gar nicht so einfach. Was ich wie und wo beschaffen kann ist eigentlich Routine aber Theorie und Praxis sind oftmals nicht so kompatibel wie man meinen möchte.
Die Suche habe ich dort begonnen, wo ich am ehesten fündig geworden wäre, bei der damals gemachten Neubauerklärung (in Konstruktion). „Habe ich nie gesehen“ sagte mir der Eigentümer. „nicht gefunden“ musste ich mir eingestehen, nachdem ich alle Unterlagen durchsucht hatte, die mir der Eigentümer auf mein Ersuchen hin ins Büro gebracht hatte. „Da müssen wir in den alten Ablagen nachsehen“ sagte mir der Bauträger, konnte mir aber keinen genauen Zeitpunkt nennen, wann das geschehen sollte. Aber die Zeit lief und der Tag für die geplante Eigentumsübertragung kam näher.
Als sich dann auch herausstellte, dass der Eigentümer auch keine Kopie der Baugenehmigung hatte, habe ich wieder beim Bauträger nachgefragt. Der durchaus kooperative Unternehmer teilte mir mit, er habe zwar eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers, dass er diesem das Dokument ausgehändigt hat, das Papier selber sei aber im Moment auch nicht greifbar…alte Ablagen.. ..jetzt kam ich langsam unter Stress.
Der nächste Weg führt in so einem Fall ins Archiv der Gemeinde. Dort kann ich mir eine beglaubigte Kopie der Baugenehmigung „Llincència Municipal D’Obres“ besorgen und eine beglaubigte Kopie der „Final de Obra“ also der Urkunde, mit der die Baubehörde die korrekte Endabnahme des Bauwerkes bestätigt.
Nebenbei sei erwähnt, dass dieses Dokument nirgends einen Titel mit diesem Wortlaut enthält. Es handelt sich hier um ein unscheinbares Blatt Papier auf dem nach der Einleitung „CERTIFIC:“ in reinem Katalan in einem viertelseitigen Absatz bestätigt wird, dass das Bauwerk gemäß der Baugenehmigung und den gültigen rechtlichen Bestimmungen errichtet, fertiggestellt und abgenommen wurde.
Alle diese Dokumente werden bei der Gemeinde im Archiv unter einer Referenznummer abgelegt(expedient numero) wie z.B. 123/02, heißt eine laufende Nummer aus dem Jahr 2002. Diese Nummer wird mit der Baugenehmigung vergeben. Die Baugenehmigung, die keiner vorliegen hatte.
Ich begann schon ersatzweise alle Daten über Jahr und eventuell Monat der Genehmigung zu recherchieren. Ich überlegte auch schon, welchen Blumenstrauß ich der freundlichen Dame vom Gemeindearchiv mitbringen sollte, als mich der Bauträger mit der erlösenden Nachricht überraschte, dass man jetzt doch eine Kopie der Baugenehmigung gefunden hat.

Mit dieser Information und meinem freundlichsten Lächeln aber ohne Blumen, sprach ich also bei der freundlichen Dame im Gemeindearchiv vor und hatte 20 Minuten später die beglaubigten Kopien der beiden Dokumente in meiner Tasche.
Die zweite Runde war natürlich längst vorbereitet. Der Notar kann die Neubauerklärung nur ausstellen, wenn er die Neubauerklärung der Architektenkammer hat. Das schöne Papier trägt den Namen „Certificado Final de Obra y Habitabilidad“ heißt Erklärung über Baufertigstellung und Bewohnbarkeit. Den ausführenden Architekten konnte man mir benennen und glücklicherweise kannte ich ihn auch aus der langjährigen Tätigkeit. Er beschaffte mir innerhalb von 2 Tagen eine beglaubigte Abschrift der Architektenkammer. Nun fehlte noch der letzte Akt, die Erklärung des Architekten. Die anderen Dokumente hatte ich bereits beim Notar abgegeben als der Architekt persönlich im Notariat erschien, um die Unterlagen des Bauprojektes zu präsentieren und in einem „Certifico“ als einer Erklärung, Art und Umfang des Bauwerkes zu deklarieren.

Mit diesen Dokumenten verfasst der Notar die Neubauerklärung (declarcion de obra nueva) und erst damit wird der Eintrag im Grundbuch für diese Mallorca Immobilie geändert. In diesem Fall werden nur zwei Worte gestrichen „en construcción“
Ein Wort noch zu den Kosten.
Die beiden beglaubigten Kopien bei der Gemeinde kostetet jeweils 10,00 €
Beim Notariatsakt sind neben den Gebühren für Notar und Grundbuch (je nach Wert des Bauwerkes) einige hundert Euro fällig. Nennenswerte Kosten entstehen aber durch die Steuer, denn die beträgt 1% des Gebäudewertes. Da aber bereits beim ersten Eintrag des Hauses ein Wert (in diesem Fall etwa die Hälfte der Baukosten) deklariert und versteuert wurde, fallen nun bei diesem notariellen Akt Steuern die lediglich für den Differenzbetrag an.

Hier nochmals eine Zusammenfassung der erforderlichen Dokumente:
Baugenehmigung - Llincència Municipal D’Obres
Endabnahme der Gemeinde – final de obra ajuntament
Endabnahme der Architekten - Certificado Final de Obra y Habitabilidad
Erklärung des Architekten – Certifico Arquitecto

Weitere Beiträge zu diesem Thema in diesem Blog:
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil I
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil II

Ihre Villa nach Wunsch auf Mallorca - 800 m vom Sandstrand - Teil V - Villa Beispiel

2011-11-21T07:19:00.007-08:00

Hier ein Beispiel einer Villa nach dem Wunsch eines Kunden gebaut.
Die Lage der Baugrundstücke im Ortsteil Can Estela ist erstklassig. Der herrliche Sandstrand Es Trenc und der Yachthafen von Sa Ràpita sind nur einige Hundert Meter entfernt. Die Restaurants und Geschäfte im Ort sind bequem zu Fuss erreichbar. Sie haben nun die Möglichkeit, auf einem der wenigen noch verfügbaren Grundstücke Ihre Villa auf Mallorca zu realisieren. Erbaut und ausgestattet nach Ihren Wünschen und Vorstellungen.

Die hier vorgestellte Villa gilt als Beispiel und kann so wie Sie hier dargestellt ist, nicht mehr bis ins Detail nachgebaut werden, da sie bereits für einem Kunden gebaut und fertiggestellt wurde.

Beschreibung der Villa:

800 m² Grundstück, 210 m² Wohn-Nutzfläche, 4 Schlafzimmer, 3 Bäder, Garage,
überdachte Terrasse, Dachterrasse, Pool 10,0 x 4,00 m mit Pool-Terrasse

Ausstattung:

Isoliermauerwerk, Isolierverglasung, Alumunium Klappläden, Gas- Zentralheizung und Klima-Anlage warm/kalt,
hochwertige und moderne Ausstattung der Bäder, komplette moderne Küche

Der Kaufpreis variiert je nach Grundstücksgröße, größe der Villa und Ausstattung. Wir erstellen Ihnen gerne ein Angebot !

Lesen Sie in diesem Blog:

Ihre Villa auf Mallorca nach Wunsch 800 m vom Sandstrand:

Teil V - Villa Beispiel (lesen Sie gerade)

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Ihre Villa nach Wunsch auf Mallorca - 800 m vom Sandstrand - Teil IV - Can Estela

2011-09-24T07:35:00.001-07:00

Mit der Erschließung von Can Estela in den Jahren 2005 und 2006 wurde die beste Wohnlage in der Region Es Trenc geschaffen. Durch die Nähe zu Yachthafen, Strand und zur Infrastruktur des Dorfes, sowie die Größe der Grundstücke von mindestens 800 m² war sofort klar, dass hier der Platz für privilegiertes Wohnen entstanden ist.

So ging denn auch der Erstverkauf der Grundstücke sehr rasch vonstatten. Käufer waren neben wenigen Privatpersonen, die ein Grundstück für den Eigenbedarf erwarben, vor allem kleinere und mittlere Unternehmer aus dem Baugewerbe, die meistens gleich mehrere Grundstücke kauften. Das Ziel ist üblich und klar, die Grundstücke beplanen, bebauen und dann die fertige Villa auf dem Markt an die Endabnehmer verkaufen.

Innerhalb nur eines Jahres waren alle 61 Grundstücke in Can Estela verkauft.

Auf den 61 Baugrundstücken in Can Estela können ausschließlich freistehende Villen errichtet werden. Die Grundstücke haben eine Mindestgröße von 800 m² bebaubarer Fläche. Viele haben zusätzlich noch eine private Grünfläche, die als Gartenfläche genutzt werden kann.

Die Bebaubarkeit der Grundstücke ist 0,60 m² / m² und zwar 35% im Erdgeschoss und 30% im Obergeschoss, maximale Bauhöhe ist 9 m, der Grenzabstand zur Straße ist mindestens 5 m, der zum Nachbargrundstück mindestens 3 m.

Ihre Villa auf Mallorca nach Wunsch 800 m vom Sandstrand:

Teil I - Einführung

Teil II - Die Region

Teil III - Sa Ràpita

Teil IV - Can Estela (lesen Sie gerade)
Teil V - Villa Beispiel

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Ihre Villa nach Wunsch auf Mallorca 800 Meter vom Sandstrand – Teil III - Sa Rápita

2011-09-20T06:07:00.001-07:00

Der Küstenort Sa Ràpita gehört zur Gemeinde Campos. Schon in den sechziger Jahren wurde der Ort durch seine Lage am Sandstrand Es Trenc unter den Bürgern von Palma de Mallorca als Geheimtipp gehandelt. Mit den Jahren wollten immer mehr Leute ein Sommerhaus in dieser von Natur umgebenen Ecke der Insel haben. Bald begann eine rege Bautätigkeit und das Dorf wuchs Straße um Strasse von der Meer-Uferstrasse aus den leichten Hügel hinauf. Heute zieht sich das Dorf oberhalb der Avenida Miramar fast 2 km am Meer entlang.

Yachthafen von Sa Ràpita

Nachdem eine Sturmflut die alte Kaimauer des Hafens zerstört hatte, wurde der ehemalige Fischereihafen vergrößert und ausgebaut.
Heute ist es ein Yachthafen mit 380 Liegeplätzen bis zu 20 m Länge und 4 m Breite und hat neben einem großen fahrbaren Kran alle wichtigen Service-Einrichtungen, Werkstätten, Shops, einen Supermercado und eine ganzjährig geöffnete Gaststätte.

Mittwoch und Samstag Gemüsemarkt in Sa Ràpita

Im Laufe der Zeit wurden zusätzlich zum Dorf weitere Wohngebiete erschlossen. Das größte mit etwa 400 Grundstücken, von denen etwa 250 bebaut sind, ist wohl Dalt de Sa Ràpita, das gleich an den nördlichen Dorfrand angrenzt. Die Größe der Grundstücke liegt hier zwischen 400 und 600 m². Es dürfen ausschließlich ein- oder zweigeschossige, freistehende Einfamilienhäuser gebaut werden.

Hier befindet sich auch ein Sport- und Freizeit-Center mit Tennis- und Paddelplätzen, einem großen Swimming-Pool und eine Cafeteria.

Sport-und Freizeit-Center Dalt de Sa Ràpita

Etwa einen Kilometer oberhalb des Dorfes liegt das Wohngebiet El Paraiso. Hier findet man neben zahlreichen Einfamilienhäusern auch Doppelhäuser, einige Reihenhäuser und Appartements. Es gibt auch einige in sich geschlossene Urbanisationen mit Gemeinschaftspools. Die Einfamilienhäuser sind aber vollkommen autark, ohne Gemeinschaftsflächen und verfügen zum Teil über private Pools.

Am nördlichen Dorfrand von Sa Ràpita liegt das Wohngebiet Sa Pleta. Das Gebiet wurde aber erst vor einigen Jahren erschlossen und so sind hier erst etwa 25 % der etwa 800 m² großen Grundstücke bebaut. Zulässig sind ausschließlich freistehende Einfamilienhäuser.
Direkt am Yachthafen liegt der Balcon des Trenc. Die relativ dichte Bebauung mit Appartements und einigen Reihenhäusern mit drei Poolanlagen ist seit Jahren vollkommen abgeschlossen.

Erst vor einigen Jahren wurde gegenüber vom Yachthafen das Wohngebiet Son Duri erschlossen. Auf den durchschnittlich 450 m² großen Grundstücken können ausschließlich zweigeschossige Einfamilienhäuser mit Flächen bis zu 220 m² gebaut werden. Durch diese dichte Bebauung wirkt das Gebiet vom Charakter her eher wie eine Verlängerung des Dorfes. Bestechend ist hier allerdings die absolute Nähe zum Strand mit maximal 500 Meter und der direkt gegenüberliegende Yachthafen.

Das Dorf Sa Ràpita bietet eine ganzjährige Grundversorgung mit Bank, Apotheke, Konditorei-Bäckerei, 3 Supermercados mit Vollsortiment, Tabak- und Zeitschriftenladen und etwa ein Dutzend Gaststätten, von der einfachen Kneipe bis zum erstklassigen Fischrestaurant.

Ihre Villa auf Mallorca nach Wunsch 800 m vom Sandstrand:

Teil I - Einführung

Teil II - Die Region

Teil III - Sa Ràpita (lesen Sie gerade)

Teil IV - Can Estela
Teil V - Villa Beispiel

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Ihre Villa nach Wunsch auf Mallorca 800 Meter vom Sandstrand – Teil II - Die Region

2011-09-12T09:41:00.003-07:00

Die Südküste von Mallorca wird geprägt durch den unter Naturschutz stehenden Sandstrand Es Trenc. Mit Ausnahme der touristischen Kleinstadt Colonia de Sant Jordi mit seinen zahlreichen Hotelanlagen am östlichen Ende der Bucht, gibt es in der ganzen Region keinen Massentourismus.

Die Orte Sa Ràpita und S 'Estanyol de Migjorn mit Ihren Yachthäfen bieten eine ganzjährige Grundversorgung mit mehreren kleine Super-Mercados, Bank, Apotheke, Bäckerei-Konditorei sowie Gaststätten und Restaurants. Zweimal die Woche findet auf einem Dorfplatz ein Gemüsemarkt statt.
Diese Küstenorte sind geradezu ideal für Haupt- und Zweitwohnsitze.
In der etwa 10 km von der Küste entfernten mallorquinischen Kleinstadt Campos findet man alle Fachgeschäfte, mehrere Hyper-Mercados, Autowerkstätten, Banken, Restaurants usw.
Der Flughafen und die Stadt Palma sind über den Autobahnanschluss Llucmajor in 20 bzw. 30 Autominuten erreichbar.

Der kilometerlange Sandstrand Es Trenc mit seiner einzigartigen Dünenlandschaft, dem weissem feinen Sand und seinem glasklaren Wasser steht auf der ganzen Länge zwischen Colonia de Sant Jordi und Sa Ràpita unter Naturschutz. Natürlich gilt am Strand und den dahinterliegenden Dünen und dem alten Pinienwald absolutes Bauverbot.

Der Strand wird durch das kleine auf einem Felsen liegende Dorf Ses Covetes unterbrochen.
Der östliche Teil des Strandes gehört zur Gemeinde Ses Salines. Der romantische Ort, der seinen Namen von der bis heute betriebenen Salzgewinnung hat, besitzt eine überdimensional große Kirche und ist bekannt durch einige gemütliche Kneipen.
Zu Ses Salines gehört auch der Küstenort Colonia de Sant Jordi mit seinem Yachthafen, der am äußersten östlichen Ende der langgestreckten Bucht liegt. Mit zahlreichen Hotels ist es der einzige Ort in der Region mit einem gut entwickeltem Tourismus.
Von dort erstreckt sich der Strand in weitem Bogen bis an die Dorfgrenze von Sa Rápita, das zum Gemeindegebiet von Campos gehört.
Auch Sa Ràpita hat einen Yacht- und Fischereihafen, genauso wie der 2 km westlich gelegen Küstenort S'Estanyol de Migjorn.

Dünenlandschaft am Es Trenc zwischen Colonia und Ses Covetes

Die Nutzung als Badestrand ist erlaubt. Im Abstand von etwa 1 Kilometer stehen jeweils kleine Strand-Restaurants in den Dünen, die nur zu Fuß erreichbar sind. Hier gibt es auch Sonnenschirme und Sonnenliegen.

Zugänglich ist der Strand lediglich über drei öffentliche Parkplätze in Colonia de Sant Jordi, in Ses Covetes und in Sa Ràpita.

Ihre Villa nach Wunsch auf Mallorca 800 m vom Sandstrand:

Teil 1 - Einführung
Teil II - Die Region (lesen Sie gerade)

Teil III - Sa Rápita

Teil IV - Can Estela
Teil V - Villa Beispiel

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Ihre Villa nach Wunsch auf Mallorca 800 Meter vom Sandstrand - Teil I - Einführung

2011-09-12T08:25:00.002-07:00

Erfüllen Sie sich diesen Traum - noch sind einige Grundstücke frei !
Die Idee dieses Angebot zu realisieren hat sich aus unserer Erfahrung aus der Praxis ergeben. Wir treffen immer wieder auf Kunden, die wollen eine Mallorca Immobilie kaufen, finden aber auf dem doch eigentlich gut sortierten Markt, einfach nicht die Immobilie, die Ihren Wünschen und Vorstellungen entspricht.
Was liegt da näher, als geeignete Grundstücke zu suchen und das Wunschhaus gemeinsam mit dem Kunden zu kreieren und in der Folge nach seinen Vorstellungen zu realisieren.

Der Strand Es Trenc zwischen Sa Ràpita und Ses Covetes

Der Strand Es Trenc in Sa Rápita vom Restaurant aus

Und So kommen Sie zu Ihrer Villa nach Wunsch:

Sie wählen Ihr Grundstück und zusammen mit unseren Kooperationspartnern, zwei erstklassigen Architekten und einem Konsortium von Bauunternehmern erstellen wir das fertige Konzept für Ihre Villa exakt nach Ihren Wünschen und Vorstellungen in einer einzigartigen Lage zum Festpreis.

Der Bau wird überwacht von einem deutschen Bauingenieur.

Die Bau-Werkverträge werden in Anlehnung an die deutsche Makler- und Bauträgerverordnung gestaltet. Das heißt, dass der Bauunternehmer immer einen Schritt in Vorleistung geht und Sie nur das bezahlen, was bereits auf Ihrem Grundstück steht.

Villa in Can Estela

Ihre Villa nach Wunsch auf Mallorca 800 m vom Sandstrand:

Teil I - Einführung (lesen Sie gerade)
Teil II - Die Region
Teil III - Sa Ràpita
Teil IV - Can Estela
Teil V - Villa Beispiel

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Azur-Mallorca-Immobilien mobil !

2011-08-29T09:06:00.000-07:00

Wir haben unsere Website für Mobiltelefone (Smartphones) optimieren lassen. Sie können nun unser gesamtes Angebot an Mallorca Immobilien auch bequem von unterwegs aufrufen.
Alle wichtigen Funktionen sind vorhanden wie z.B. Exposé-Anforderung per Email oder die Merkliste für Ihre Favoriten.

Wählen Sie einfach auf Ihrem Smartphone www.azur-mallorca.com oder die URL für Mobiltelefone m.azur-mallorca.com
Wenn Sie die Seite zu Ihrem "Home Bildschirm" hinzufügen, dann brauchen Sie beim nächstenmal nur das Azur-Mallorca Icon antippen.
Eine Beschreibung des Vorganges finden Sie auch auf der Seite Mallorca Immobilien auf Ihrem Smartphone

Erwerbsteuer für Neubau-Immobilien halbiert

2011-08-23T10:09:00.000-07:00

Eine gute Nachricht für alle, die eine Neubau-Immobilie für Wohnzwecke (Wohnung oder Haus) auf Mallorca erwerben wollen. Die spanische Regierung hat ab sofort die beim Kauf zahlbare Mehrwertsteuer (IVA) von normalerweise 8% auf 4 % gesenkt. Die Regelung gilt für Neubau-Immobilien die ab jetzt bis zum 31. Dezember 2011 notariell beurkundet werden.
Zu den in Immobilien-Angeboten angeführten Kaufpreisen kommen bei Neubau-Immobilien also nur 4% Steuer + 2% (zirka) Erwerbskosten dazu.

Die Maßnahme soll vor allem das notleidende Baugewerbe stützen. Die Lage ist ja bekannterweise vor allem auf dem Inlandsmarkt katastrophal. In allen Großstädten auf dem spanischen Festland stehen zehntausende Neubauwohnungen leer. Aber auch in Palma de Mallorca, Inca oder Manacor und sogar in Kleinstädten wie Campos und Llucmajor warten viele Neubauwohnungen am Stadtrand auf einen Käufer.
Die meisten dieser Immobilien wurden für eine Zielgruppe gebaut, junge spanische Familien. Die Eigentumsquote in diesem Land ist sehr hoch. Wann immer es geht, wohnt man in den eigenen vier Wänden und ist die Bereitschaft ist groß, sich dafür auch hoch zu verschulden.
Und das war auch schon der Beginn des Dilemmas. Die spanischen Banken, die durch die weltweite Finanzkrise ebenfalls stark betroffen sind, machen nun keine 90 – 100 % Finanzierungen mehr.
Durch die extrem hohe Zahl der Arbeitslosen, ist die Zahl der Familien, die an den Kauf einer eigenen Immobilie denken können rapide gesunken.

Die weltwirtschaftliche Lage und die oben beschriebene Situation auf dem spanischen Immobilienmarkt sind auch an Mallorca nicht spurlos vorübergegangen. Obwohl es an den Küsten Mallorcas zu keiner Zeit gravierende Überbestände gab, hat die Gesamtlage zu einem veränderten Verhalten der Käufer geführt.

Einen nicht unwesentlichen Beitrag zu dieser Entwicklung hat die internationale Presse geleistet. Bis Mitte 2010 hat sie uns mit Berichten über die Lage auf dem spanischen Immobilienmarkt bombardiert und von Preisnachlässen bis zu 50 % berichtet. Bedauerlicherweise machten diese schlecht recherchierten Berichte keinen Unterschied zwischen dem Binnenmarkt, also vor allem Geschosswohnungsbau in den Städten und dem Markt für Zweitwohnsitze wie z.B. Villen und Appartements an den Küsten Mallorcas.

Infolge der ganzen Entwicklung haben sich auch die Preise an den Küsten Mallorcas nach unten bewegt, sodass der Käufer von Mallorca Immobilien heute insgesamt eine sehr günstige Situation vorfinden.
Das Steuergeschenk der spanischen Regierung ist da noch ein kleines Extra-Bonbon.

Exklusiver Altstadtpalast nahe der Kathedrale - Kaufpreis € 5,8 Mio

2011-08-02T08:54:00.000-07:00

Dieser aussergewöhnliche komplett und mit höchsten Qualitäts-Standards sanierte Altstadtpalast liegt in romantischer Lage inmitten des historischen Zentrums von Palma de Mallorca. Die 642 m² große 11 Zimmer-Villa hat 4 Schlafzimmer, 6 Badezimmer, 2 Bulthaupt-Küchen, 2 Esszimmer, Bibliothek, TV-Zimmer, 2 große Terrassen, einen Pool im Innenhof, Personen-Lift und einen Wellnessbereich mit Türkischem Bad. Von der Dachterrasse aus genießt man einen herrlichen Blick über die Dächer der Altstadt und auf die etwa 50 Meter entfernte Kathedrale.

Sensible Klauseln im Kaufvertrag Ihrer Immobilie

2011-07-27T01:56:00.000-07:00

Beim Kauf einer Immobilie treten immer wieder Situationen auf, die besondere vertragliche Formulierungen erforderlich machen. Diese sind in der Regel auch nützlich und manche davon sogar unverzichtbar. Und trotzdem erfordern sie besondere Aufmerksamkeit von Seiten der Vertragspartner. Eine dieser Vertragskomponenten ist die „cláusula resolutoria", was im weitesten Sinn soviel wie „auflösende Bedingung“ bedeutet.
Die Klausel beschreibt das Recht eines Kontrahenten, unter welchen Bedingungen er einen geschlossenen Vertrag einseitig auflösen bzw. rückabwickeln kann.
In der Praxis sieht das so aus; das Angebot an Mallorca Immobilien ist zwar groß, aber oftmals passiert es, dass unter den bezugsfertigen Immobilien nichts passendes dabei ist. Der Suchende entschließt sich also zum Kauf einer Immobilie von einem Bauträger, die noch nicht fertig gestellt ist. Die Baugenehmigung ist bereits vorhanden und man schließt sinnvollerweise einen notariellen Kaufvertrag ab, der sich auf die fertiggestellte Immobilie bezieht. Der Käufer bezahlt einen angemessenen Teil bereits beim Notarvertrag, wird aber natürlich im Gegenzug gleich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Damit diese erste Zahlung auch wirklich angemessen ist, sollte sie in etwa folgendem Wert entsprechen – Grundstückswert mit Erschließungskosten + Kosten der Baugenehmigung inklusive Architekten-Honorar für Bauantrag und Ausführungsplanung + Wert des Bauwerkes zum Zeitpunkt der Zahlung. Der Käufer ist jetzt zwar schon eingetragen, der endgültige Eigentumsübergang erfolgt allerdings nach vollständiger Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Nun gibt es für beide Vertragspartner ein Risiko und der Vertrag muss so abgefasst werden, dass dieses Risiko zu keinem finanziellen Schaden führen kann.

Für den Käufer der Immobilie besteht das Risiko, dass der Bauträger bzw. Bauunternehmer das Bauwerk nicht fertigstellen kann oder unter Umständen nicht fertigstellen will. Der Käufer lässt also eine „cláusula resolutoria“ eintragen die so formuliert ist, dass er dann den Vertrag mit dem Bauträger kündigen kann, um das Bauwerk von einem anderen Unternehmer fertigstellen zu lassen. Wenn der Vertrag richtig abgefasst war, hat er ja immer nur das bezahlt, was bereits auf dem Grundstück war und erleidet von den Unannehmlichkeiten einmal abgesehen, keinen oder nur einen überschaubaren finanziellen Schaden.

Für den Verkäufer, also den Bauträger bzw. Bauunternehmer besteht das Risiko, dass der Käufer das Haus nicht fertig bezahlt, weil er nicht mehr kann oder nicht mehr will. Auch er sichert sich durch die „auflösende Bedingung“ gegen einen Schadensfall ab.
Bei Wertminderungen durch Baumängel tritt diese Klausel natürlich nicht in Kraft und kommt keine Einigung zustande zieht man eben vor Gericht.
In beiden beschriebenen Fällen ist diese Vertragsklausel eine nützliche und vernünftige Lösung und bedürfte eigentlich keiner weiteren Erläuterung. Warum bezeichne ich diese dann als „sensible“ Klauseln ? Nun, sie sind ja Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und stehen infolgedessen natürlich auch im Grundbuch.
Die Erfahrung aus der langjährigen Praxis hat mich veranlasst, das Thema zu behandeln.
Die Problematik liegt wie in einem Beitrag an anderer Stelle in diesem Blog beschrieben (Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ?) in der weit verbreiteten Meinung, dass sich gewisse Dinge von selbst regeln. Tun sie aber nicht.
Im hier beschriebenen Fall ist es doch in den allermeisten Fällen so, dass das Haus fertiggebaut wird. Der Käufer macht pünktlich seine Kaufpreiszahlungen, zieht in sein Haus ein und fertig.

Alles gut, aber die „cláusula resolutoria“ ist immer noch im Grundbuch und die bleibt auch da, bis eine Löschungsurkunde zum Grundbuchamt kommt. Wenn der Bauträger sauber arbeitet und/oder wenn der Käufer eine professionelle Hilfe an seiner Seite hat, einen Rechtsanwalt und/oder einen guten Makler, dann wird die letzte Zahlung eben nur gegen Ausstellung dieser Löschungsurkunde geleistet.

In der Praxis stoße ich aber immer wieder auf nicht gelöschte Klauseln, wenn mir Hauseigentümer nach Jahren Ihre Mallorca Immobilie zum Verkauf anbieten. Wenn es gut läuft gibt es den Bauträger noch und wenn der Hauseigentümer die Zahlungsbelege gut aufgehoben hat, ist das Problem eigentlich schnell gelöst.

Problematisch wird es, wenn die Bauträgerfirma nicht mehr existiert und auch kein Rechtsnachfolger da ist. In der Praxis so passiert im vergangenen Jahr.
Die Löschungsurkunde kann nur vom Begünstigten der Klausel, also vom Bauträger ausgestellt werden oder – von einem Gericht. Im genannten Fall blieb auch nur die zweite Variante, weil der deutsche Bauträger seit Jahren insolvent war. Also die Zahlungsnachweise zusammensuchen und einen Rechtsanwalt beauftragen. Dieser klagt dann beim örtlichen Gericht auf Löschung der „cláusula resolutoria“ und wenn innerhalb der erforderlichen Frist beim Gericht kein Einspruch erhoben wird, stellt der Richter auch die Löschungsurkunde aus und der Eintrag im Grundbuch wird gelöscht.
Dauer der Aktion bis zu einem Jahr und einige tausend Euro (vermeidbare) Kosten.

Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch - Teil 2

2011-07-10T02:18:00.000-07:00

Im 1. Teil des Blogs mit diesem Thema habe ich den „privaten Grundstückskauf“ als Beispiel erläutert, der in manchen Fällen zu der unerwünschten Panne führt.

Zweites Beispiel – der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Mallorca Immobilie bei einem Bauträger (Promoter). Ein Bauträgerunternehmen errichtet einen Komplex mit mehreren freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Es gibt einige Musterhäuser und schließlich fällt der Kaufentschluss für ein hübsches freistehendes Haus. Der übliche Bauträgervertrag wird abgeschlossen, der wie ich anraten möchte ein notarieller Vertrag sein sollte. Mit Ausnahme einer geringen Anzahlung bzw. Reservierungsgebühr sollten vor dem Notartermin keine größeren Beträge an den Bauträger fließen. Die Makler- und Bauträgerverordnung wie in Deutschland gibt es zwar in Spanien nicht, es hat sich aber inzwischen doch eingebürgert, dass die Sicherheitsaspekte für beide Vertragsparteien weitgehend berücksichtigt werden.

Nachdem alle Modalitäten ausgehandelt sind geht man also zum Notar. Hier ist dann auch die erste größere Zahlung fällig, die aber in etwa dem Wert des Grundstückes plus Kosten für Erschließung und Bauantrag nicht wesentlich übersteigen sollen. Mit dem Notarvertrag wird der Käufer bereits Eigentümer des Grundstückes auf dem das Haus steht.

Der Vertrag umfasst aber im Allgemeinen das Gesamtprojekt, also Grundstück plus schlüsselfertig gebautes Haus. Bei diesem Vertrag macht man sinnvollerweise auch eine „Neubauerklärung in Konstruktion“ (declaración de obra nueva en construcción) wodurch also auch das Haus gleich im Grundstück erwähnt wird.
Wird das nicht gemacht ist der Grundstein für die mögliche spätere Panne hier bereits gelegt.
Das Bauwerk schreitet also fort und auch die Bezahlung der weiteren Teilbeträge sollte dabei analog zum Baufortschritt erfolgen und eines Tages ist das Haus fertig.
Es erfolgt die Bau-Endabnahme und der Bauträger händigt die entsprechenden Dokumente wie Fertigstellungsurkunde (final de obra ) der Gemeinde und der Architektenkammer sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Das Haus ist bezugsfertig, der Käufer bekommt die Schlüssel und zieht ein.
Wer jetzt meint, der Bauträger hat von sich aus automatisch das Haus ins Grundbuch eintragen lassen, begeht unter Umständen einen gravierenden Irrtum. Es ist dazu nicht verpflichtet. Sicher die meisten guten Promotoren machen diesen Service für Ihre Kunden, aber eben nicht alle.
Und dann sind wir schon wieder beim Thema. Wenn es so wie weiter oben beschrieben gelaufen ist, dass auch das im Bau befindliche Haus als solches nicht eingetragen war, zum Beispiel der Bau zum Zeitpunkt des Notarvertrages noch gar nicht begonnen hat – ja dann steht hinterher eben gar kein Haus im Grundbuch.
Wurde es als im Bau befindlich (en construcciòn) eingetragen, so bleibt das so bis ? – bis jemand kommt und es eintragen lässt.
Der Käufer ist es also auch hier der letzten Endes die Eintragung veranlassen muss. Also wie bereits in Teil 1 beschrieben mit den Fertigstellungsurkunden und einem Zertifikat zum Notar gehen und das fertige Haus mittels einer Neubauerklärung (declaración de obra) eintragen lassen.
Im Prinzip ist es ja kein großes Problem, wenn man die hier beschriebene Panne passiert, wenn’s dann einer merkt und man holt den ganzen Vorgang nach. Problematisch wird es, wenn schon viel Zeit vergangen ist und die erforderlichen Dokumente vorhanden sind oder jemand da ist, der weiß wo man sie holen kann.
Aber viel besser ist, wenn man auf die paar Kleinigkeiten gleich achtet oder für den Kauf seiner Immobilie auf Mallorca einen professionellen Betreuer an seiner Seite hat, der weiß was zu tun ist.

Elegantes Landhaus mit schönem Landschaftsblick - Kaufpreis € 1,3 Mio

2011-07-09T05:49:00.000-07:00

Auf der Strecke zwischen Campos und Llucmajor abseits der Strasse in ruhiger Wohngegend liegt dieses schöne Landhaus mit 344 m² Wohnfläche auf einem Grundstück von 30.000 m². Die moderne Finca verfügt über einen großen Wohn-Essbereich mit Kamin und Galerie, moderne Küche, 3 Schlafzimmer, 2 Bäder und einen Büroraum. Ausserdem mehrere Nebenräume wie Werkstatt und Keller.
Grosszügige Terrassenflächen und ein Swimmingpool laden zum Genießen ein. Fussböden aus Parkett und Marmor, Fussbodenheizung und Solarenergie bieten modernen Wohnkomfort.

Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch ? - Teil 1

2011-07-07T08:25:00.000-07:00

Diese Frage höre ich gar nicht so selten, wenn ein Hauseigentümer zu mir kommt und mir den Auftrag erteilt, einen Käufer für seine Mallorca Immobilie zu suchen. „Weil es keiner hat eintragen lassen !“ lautet die generell richtige Antwort auf diese Frage.
In meiner langjährigen Praxis als Makler auf Mallorca habe ich diese auf den ersten Blick absurde Situation häufiger erlebt, als man annehmen möchte. Die betroffenen Eigentümer sind oftmals alles andere als leichtfertige Menschen. Sie haben ja auch alle Unterlagen vom Kauf Ihrer Immobilie fein säuberlich geordnet und sortiert in Büroordnern abgeheftet. Auch jede Stromrechnung samt Zahlungsbeleg ist vorhanden. Nur das Haus steht nicht im Grundbuch. Wie kann so etwas geschehen?
Ich möchte hier gar nicht auf die unglaublichen Geschichten eingehen, die immer wieder in der Presse auftauchen und über den Kauf von Immobilien in Spanien berichten, die nur mit einem privatem Kaufvertrag abgewickelt wurden. In den nunmehr dreizehn Jahren meiner Tätigkeit auf Mallorca bin ich auf keinen einzigen Menschen gestoßen, der so einen bodenlosen Leichtsinn begangen hätte und ich meine, dass sich diese Geschichten auf Ereignisse beziehen, die mehrere Jahrzehnte zurückliegen.

Aber es geht hier nicht um alte Geschichten. Es geht um Pannen, die auch heute noch passieren.
Wie geht das ? Der sehr unwahrscheinliche Fall wäre der, dass ein Käufer ohne jeden professionellen Beistand eine Haus kauft, zusammen mit dem Käufer den nächsten Notar aufsucht und den natürlich*) in Spanisch abgefassten notariellen Kaufvertrag unterschreibt, ohne zu wissen, was genau drinsteht.
Gibt es nicht ? – gibt es doch ! Der Verkäufer war ein vertrauenswürdiger Landsmann, der selber nicht wusste, dass sein Haus nicht eingetragen ist. Ich möchte hier gleich ergänzen, dass so ein Fall auch schon viele Jahre zurückliegen muss, denn heute überprüft der Notar, ob alle Vertragspartner der Spanischen Sprache mächtig sind. Wenn nicht, muss ein zugelassener Dolmetscher die Urkunde zumindest mündlich übersetzen. Man kann aber auch schon im Vorfeld eine schriftliche Übersetzung anfordern.
Ich möchte aber nun auf die obengenannten Pannen mit zwei Fallbeispielen hinweisen.
Erstes Beispiel – der private Grundstückskauf:
Es wird ein Baugrundstück gekauft und der Kauf natürlich notariell beurkundet. Der Käufer steht also nun als neuer Eigentümer im Grundbuch. Wir gehen dabei auch davon aus, dass der Käufer einen zuverlässigen Berater an seiner Seite hatte, der die Bebaubarkeit des Grundstückes überprüft hat.
Nun wird ein Architekt und ein Bauunternehmer gesucht, man plant, man kalkuliert, man einigt sich, der Bauantrag wird gestellt, wird genehmigt und das Haus wird gebaut.
Hat alles seine Richtigkeit, erfolgt die Endabnahme und man bekommt die so wichtigen Dokumente über die Fertigstellung (Final de obra) und zwar jeweils von der Gemeinde (Ajuntamente) und von der Architektenkammer. Diese Dokumente bescheinigen, dass das Bauwerk gemäß den gesetzlichen Vorgaben und entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde. Zusätzlich liefert der Architekt oder ein Bauingenieur noch die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cèdula D`Habitabilitat) die vom Consell de Mallorca ausgestellt wird. Alles ist bezahlt und alles ist gut.
So mancher nimmt nun fälschlicherweise an, dass das Haus jetzt auch automatisch ins Grundbuch kommt, etwa durch die Ausstellung der obigen Dokumente. So ist es aber nicht.
Der Eigentümer selber muss zum Notar gehen, die beiden Fertigstellungs-Urkunden mitbringen sowie ein Zertifikat des Architekten. Der Notar stellt nun eine Neubau-Erklärung (declaración de obra nueva) aus. Darin muss auch der Wert des Bauwerkes erklärt werden. Mit der Neubauerklärung wird das Haus in das Grundbuch eingetragen. Es fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an sowie 1% Steuer vom Wert des Bauwerkes.
Jetzt hat alles seine Ordnung und das Haus auf Mallorca kommt ins Grundbuch.
(Teil II des Beitrages "warum ist mein Haus nicht im Grundbuch" in diesem Blog)
*) Um einen Eintrag, eine Änderung oder eine Löschung im Spanischen Grundbuch zu erwirken bedarf es entweder einer notariellen Urkunde, unterschrieben von den Verfügungsberechtigten über die betroffene Immobilie oder einer gerichtlichen Urkunde. Die Urkunden müssen in jedem Fall in Spanisch sein.

Neubauvilla nur 200 m zum Sandstrand und 100 m zum Yachthafen € 398.000.-

2011-07-03T07:15:00.000-07:00

Die Badetasche umhängen und zu Fuß zum 200 m entfernten Sandstrand wandern. Von der neuerbauten kleinen Villa aus mit 140 m² Wohn-Nutzfläche auf 521 m² Grundstück ist das Realität. Auch die Restaurants und Geschäfte in Sa Rápita liegen in bequemer Entfernung zu Fuß.
Das Haus hat einen Wohn-Essbereich, eine separate Küche mit Essplatz, 3 Schlafzimmer, 3 Bäder sowie 2 überdachte Terrassen und eine große offene Terrasse im 1. Obergeschoss. Die Dachterrasse, von der aus man über die Dächer hinweg das naheliegende Meer sieht, ist fertiggestellt und kann mit geringem Aufwand erschlossen werden. Auf dem Grundstück befindet sich ein Kfz-Stellplatz. Ein privater Pool kann noch errichtet werden.
Wenn Sie eine Mallorca Immobilie in absoluter Strandnähe suchen, sollten Sie sich dieses Objekt näher ansehen.

Mallorca Immobilien - Steuern beim Verkauf

2011-06-28T07:20:00.000-07:00

Beim Verkauf von Mallorca Immobilien fallen für den Verkäufer zwei Steuern an; die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalia) und die Einkommensteuer aus dem Zugewinn.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
Berechnungsbasis dieser Steuer ist der Zuwachs des Katasterwertes (valor catastral) seit der letzten Eigentumsübertragung. Der aktuelle Katasterwert kann jeweils aus der jährlichen Grundsteuerquittung der Gemeinde abgelesen werden.

Nach dem Gesetz ist diese Steuer vom Verkäufer zu entrichten. Ist der Verkäufer ein Unternehmer und verkauft an einen Privatmann, ist die gesetzliche Regelung bindend. Sind Käufer und Verkäufer Privatpersonen, kann sie aber vertraglich auch dem Käufer auferlegt werden.

Der Katasterwert wird in gewissen Abständen von den Gemeinden festgelegt und steht nicht in direktem Zusammenhang mit dem Marktwert einer Immobilie.
Der Katasterwert ist für den Immobilienbesitzer insoferne immer von Bedeutung, da er als Berechnungsgrundlage für die jährlich anfallende Immobiliensteuer (IBI) herangezogen wird.
Wenn Sie Ihre Mallorca Immobilie verkaufen wollen, wird der Katsterwert wieder von Bedeutung, da eben wie oben beschrieben der Zuwachs des Katasterwertes zur Berechnung dieser von der Gemeinde erhobenen Steuer herangeszogen wird.

Gewinnsteuer / Einkommensteuer
Der Gewinn wird aus der Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufspreis der Immobilie errechnet. Der Steuersatz beträgt 19% unabhängig davon ob der Verkäufer spanischer Staatsbürger ist bzw. seinen steuerlichen Hauptwohnsitz in Spanien hat oder nicht.
Die Inflation wird teilweise rechnerisch berücksichtigt. Aufwendungen für Wertverbesserungen werden berücksichtigt, sofern steuerlich korrekte Belege dafür vorliegen. Es bestehen außerdem gewisse steuerliche Begünstigungen, z.B. wenn die Immobilie vor dem 31.12.1994 gekauft wurde.

Rückbehalt (retención)
Hat der Verkäufer der Immobilie seinen steuerlichen Hauptwohnsitz nicht in Spanien werden 3% des Kaufpreises beim Notartermin einbehalten, um sie gleich als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer an das spanische Finanzamt abzuführen. Für den Verkäufer empfiehlt es sich dann, am Jahresende des Verkaufsjahres eine Steuererklärung beim spanischen Finanzamt abzugeben.

Einfamilienhaus mit Pool 1km zum Strand - preisreduziert auf € 290.000.-

2011-06-27T03:46:00.000-07:00

Einfamilienhaus auf 600 m² Grundstück mit etwa 225 m² konstruierter Fläche. Großes Wohn-Esszimmer mit Galerie, Küche, 3 Schlafzimmer, 2 Bäder, Garage, privater Pool und ein Gartenhaus.
Das Haus hat eine gute Bausubstanz, Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten sind jedoch erforderlich.

Das freistehende Einfamilienhaus befindet sich in einer ruhigen Strasse im Dorfgebiet von Sa Ràpita. Alle Geschäfte und Restaurants sind zu Fuss erreichbar. Der Sandstrand Es Trenc am Ortsrand ist etwa 1 km entfernt.

Mallorca Immobilien - Steuern und Gebühren beim Kauf

2011-06-26T05:11:00.000-07:00

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca fallen folgende Steuern einmalig an. Der Käufer muss entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) bezahlen.

Mehrwertsteuer (IVA )
Diese Steuer fällt dann an, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist. Beim Erwerb von Bauland beträgt die Steuer 18%.
Beim erstmaligen Verkauf von neu gebauten Immobilien wie Wohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäusern beträgt die IVA 8%. Alle späteren bzw. weiteren Übertragungen von Eigentum wie z. B. der Kauf von Immobilien aus zweiter Hand, unterliegen nicht der Mehrwertsteuer sondern der Grunderwerbsteuer ITP (s. unten)

Grunderwerbsteuer (ITP)
Bei allen Eigentumsübertragungen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen fällt die ITP in Höhe von 7% an.

Erwerbskosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca
Zusätzlich zu der oben genannten Erwerbsteuer fallen für den Käufer noch Erwerbskosten an. Die sind im Wesentlichen die Notargebühren, Grundbuchkosten und die Abwicklungskosten.
Da Notare und Grundbuchämter die Gebühren nicht in Prozenten vom Kaufpreis sondern anhand von Tabellensätzen berechnen, kann man die Kosten an dieser Stelle nicht genau beziffern. Sie liegen jedoch im Durchschnitt bei etwa 2% vom Kaufpreis.
Im Vorfeld einer konkreten Kaufabwicklung erhalten Sie jedoch auf Wunsch einen Kostenvoranschlag für die anfallenden Kosten.

Die Abwicklung der Urkunde erfolgt in Spanien nicht durch die Notariate selber, sondern durch eine Gestoria. Diese berechnet dann die obengenannten Abwicklungskosten.

Ist der Käufer kein spanischer Staatsbürger, muss bereits vor der notariellen Bekundung eine spanische Steuernummer für den oder die Käufer beantragt werden. Die Kosten und Gebühren dafür liegen bei etwa 100.- € pro Antragsteller.

Das Glück ein Mallorca Immobilien Blog zu schreiben

2011-06-15T08:36:00.000-07:00

Nun sitze ich tatsächlich hier und schreibe mein erstes Blog über das Thema das mich seit nunmehr 12 Jahren auf Trab hält. Mein Wunsch im mediterranem Raum zu leben, ist eigentlich schon ein Jahrzehnt früher entstanden, als ich 2 Jahre lang an der Cote Azur Luxus-Appartements und Top-Villen an Golfplätzen verkauft habe.

Damals habe ich mich mit einem Lebensgefühl gewissermaßen infiziert, das ich in den darauffolgenden Jahren nie mehr ganz losgeworden bin. Das ist zum einen das unvergleichliche Gefühl das sich einstellt, wenn man eine gewisse Zeit den Reizen des Klimas ausgesetzt ist, von den Farben des Meeres verzaubert wird und ein bisschen süchtig wird nach dem Licht, das man dann schmerzlich vermisst, wenn man wieder in den Regionen nördlich der Alpen angelangt ist.
Da war aber noch etwas, das ich in den darauffolgenden Jahren im Norden vermisst hatte; es war meine Aufgabe insgesamt. Im Norden ging es um das neue Eigenheim oder um die Netto-Rendite. Das sind sicher sehr anspruchsvolle und auch schöne Aufgaben für einen Verkaufsberater im Immobilienbereich, der seinen Beruf ernst nimmt.
Im Süden aber hatte ich mit Menschen zu tun, die sich mit dem Kauf einer Immobilie an der Sonne oftmals einen lange gehegten Lebenstraum erfüllten, etwas das man nicht unbedingt brauchte, aber vielleicht gerade deshalb so gerne hätte.
Und ich war mitten drin in dieser Erfüllung des Traumes, ich konnte mit meiner Arbeit einen wichtigen Beitrag bei der Realisierung leisten.
So war vor allem diese besondere Erfüllung meiner beruflichen Tätigkeit, die mich vor 12 Jahren zurückgeführt hat in den Süden. Zu meiner eigenen Überraschung wurde es aber nicht die Cote Azur, denn nach einer nüchternen Standort-Analyse für Zweitwohnsitze an der Sonne, hat mich mein Weg geradewegs nach Mallorca geführt. Und hier bin ich nun und schreibe mein erstes Blog über Mallorca Immobilien. Den obigen Zeilen kann man wohl entnehmen, warum das ein Glück ist.