Das Thema Neubauerklärung wurde in diesem Blog bereits in einem zweiteiligen Beitrag abgehandelt. Aus einem aktuellen Anlass aus der Praxis möchte ich aber nochmals genauer auf das Thema eingehen. Will man eine Mallorca Immobilien kaufen gibt es viele Dinge zu beachten und die korrekte Durchführung dieses notariellen Aktes gehört zu den obligatorischen Bereichen.
Die Ausgangslage war geradezu klassisch. Man übergab mir ein Einfamilienhaus zur Vermarktung, das vor etwa 10 Jahren gebaut wurde. Die Immobilie wurde damals direkt vom Bauträger gekauft und für das Haus wurde eine Neubauerklärung gemacht, also eine „declaracion de obra nueva“. Da aber die erforderlichen Endabnahmen noch nicht abgeschlossen waren, kam der Zusatz „en construcción“ also „in Konstruktion“ ins Grundbuch. Für jemanden, der nicht genau hinsieht sind die zwei Worte leicht zu übersehen. Wenn gar keiner da ist, der genau hinsieht kann es sogar passieren, dass die Immobilie mit dem gleichen Status weiterverkauft wird. Das Haus steht ja im Grundbuch.
Nun ich habe genau hingesehen. Der neue Käufer war auch bereits gefunden und so habe ich alle Vorbereitungen getroffen, damit der neue Eigentümer ein fertiggestelltes Haus in seinem Grundbuch hat.
Wie so oft, ist aber nach mehreren Jahren die Beschaffung der erforderlichen Dokumente gar nicht so einfach. Was ich wie und wo beschaffen kann ist eigentlich Routine aber Theorie und Praxis sind oftmals nicht so kompatibel wie man meinen möchte.
Die Suche habe ich dort begonnen, wo ich am ehesten fündig geworden wäre, bei der damals gemachten Neubauerklärung (in Konstruktion). „Habe ich nie gesehen“ sagte mir der Eigentümer. „nicht gefunden“ musste ich mir eingestehen, nachdem ich alle Unterlagen durchsucht hatte, die mir der Eigentümer auf mein Ersuchen hin ins Büro gebracht hatte. „Da müssen wir in den alten Ablagen nachsehen“ sagte mir der Bauträger, konnte mir aber keinen genauen Zeitpunkt nennen, wann das geschehen sollte. Aber die Zeit lief und der Tag für die geplante Eigentumsübertragung kam näher.
Als sich dann auch herausstellte, dass der Eigentümer auch keine Kopie der Baugenehmigung hatte, habe ich wieder beim Bauträger nachgefragt. Der durchaus kooperative Unternehmer teilte mir mit, er habe zwar eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers, dass er diesem das Dokument ausgehändigt hat, das Papier selber sei aber im Moment auch nicht greifbar…alte Ablagen.. ..jetzt kam ich langsam unter Stress.
Der nächste Weg führt in so einem Fall ins Archiv der Gemeinde. Dort kann ich mir eine beglaubigte Kopie der Baugenehmigung „Llincència Municipal D’Obres“ besorgen und eine beglaubigte Kopie der „Final de Obra“ also der Urkunde, mit der die Baubehörde die korrekte Endabnahme des Bauwerkes bestätigt.
Nebenbei sei erwähnt, dass dieses Dokument nirgends einen Titel mit diesem Wortlaut enthält. Es handelt sich hier um ein unscheinbares Blatt Papier auf dem nach der Einleitung „CERTIFIC:“ in reinem Katalan in einem viertelseitigen Absatz bestätigt wird, dass das Bauwerk gemäß der Baugenehmigung und den gültigen rechtlichen Bestimmungen errichtet, fertiggestellt und abgenommen wurde.
Alle diese Dokumente werden bei der Gemeinde im Archiv unter einer Referenznummer abgelegt(expedient numero) wie z.B. 123/02, heißt eine laufende Nummer aus dem Jahr 2002. Diese Nummer wird mit der Baugenehmigung vergeben. Die Baugenehmigung, die keiner vorliegen hatte.
Ich begann schon ersatzweise alle Daten über Jahr und eventuell Monat der Genehmigung zu recherchieren. Ich überlegte auch schon, welchen Blumenstrauß ich der freundlichen Dame vom Gemeindearchiv mitbringen sollte, als mich der Bauträger mit der erlösenden Nachricht überraschte, dass man jetzt doch eine Kopie der Baugenehmigung gefunden hat.
Wie so oft, ist aber nach mehreren Jahren die Beschaffung der erforderlichen Dokumente gar nicht so einfach. Was ich wie und wo beschaffen kann ist eigentlich Routine aber Theorie und Praxis sind oftmals nicht so kompatibel wie man meinen möchte.
Die Suche habe ich dort begonnen, wo ich am ehesten fündig geworden wäre, bei der damals gemachten Neubauerklärung (in Konstruktion). „Habe ich nie gesehen“ sagte mir der Eigentümer. „nicht gefunden“ musste ich mir eingestehen, nachdem ich alle Unterlagen durchsucht hatte, die mir der Eigentümer auf mein Ersuchen hin ins Büro gebracht hatte. „Da müssen wir in den alten Ablagen nachsehen“ sagte mir der Bauträger, konnte mir aber keinen genauen Zeitpunkt nennen, wann das geschehen sollte. Aber die Zeit lief und der Tag für die geplante Eigentumsübertragung kam näher.
Als sich dann auch herausstellte, dass der Eigentümer auch keine Kopie der Baugenehmigung hatte, habe ich wieder beim Bauträger nachgefragt. Der durchaus kooperative Unternehmer teilte mir mit, er habe zwar eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers, dass er diesem das Dokument ausgehändigt hat, das Papier selber sei aber im Moment auch nicht greifbar…alte Ablagen.. ..jetzt kam ich langsam unter Stress.
Der nächste Weg führt in so einem Fall ins Archiv der Gemeinde. Dort kann ich mir eine beglaubigte Kopie der Baugenehmigung „Llincència Municipal D’Obres“ besorgen und eine beglaubigte Kopie der „Final de Obra“ also der Urkunde, mit der die Baubehörde die korrekte Endabnahme des Bauwerkes bestätigt.
Nebenbei sei erwähnt, dass dieses Dokument nirgends einen Titel mit diesem Wortlaut enthält. Es handelt sich hier um ein unscheinbares Blatt Papier auf dem nach der Einleitung „CERTIFIC:“ in reinem Katalan in einem viertelseitigen Absatz bestätigt wird, dass das Bauwerk gemäß der Baugenehmigung und den gültigen rechtlichen Bestimmungen errichtet, fertiggestellt und abgenommen wurde.
Alle diese Dokumente werden bei der Gemeinde im Archiv unter einer Referenznummer abgelegt(expedient numero) wie z.B. 123/02, heißt eine laufende Nummer aus dem Jahr 2002. Diese Nummer wird mit der Baugenehmigung vergeben. Die Baugenehmigung, die keiner vorliegen hatte.
Ich begann schon ersatzweise alle Daten über Jahr und eventuell Monat der Genehmigung zu recherchieren. Ich überlegte auch schon, welchen Blumenstrauß ich der freundlichen Dame vom Gemeindearchiv mitbringen sollte, als mich der Bauträger mit der erlösenden Nachricht überraschte, dass man jetzt doch eine Kopie der Baugenehmigung gefunden hat.
Mit dieser Information und meinem freundlichsten Lächeln aber ohne Blumen, sprach ich also bei der freundlichen Dame im Gemeindearchiv vor und hatte 20 Minuten später die beglaubigten Kopien der beiden Dokumente in meiner Tasche.
Die zweite Runde war natürlich längst vorbereitet. Der Notar kann die Neubauerklärung nur ausstellen, wenn er die Neubauerklärung der Architektenkammer hat. Das schöne Papier trägt den Namen „Certificado Final de Obra y Habitabilidad“ heißt Erklärung über Baufertigstellung und Bewohnbarkeit. Den ausführenden Architekten konnte man mir benennen und glücklicherweise kannte ich ihn auch aus der langjährigen Tätigkeit. Er beschaffte mir innerhalb von 2 Tagen eine beglaubigte Abschrift der Architektenkammer. Nun fehlte noch der letzte Akt, die Erklärung des Architekten. Die anderen Dokumente hatte ich bereits beim Notar abgegeben als der Architekt persönlich im Notariat erschien, um die Unterlagen des Bauprojektes zu präsentieren und in einem „Certifico“ als einer Erklärung, Art und Umfang des Bauwerkes zu deklarieren.
Mit diesen Dokumenten verfasst der Notar die Neubauerklärung (declarcion de obra nueva) und erst damit wird der Eintrag im Grundbuch für diese Mallorca Immobilie geändert. In diesem Fall werden nur zwei Worte gestrichen „en construcción“
Ein Wort noch zu den Kosten.
Die beiden beglaubigten Kopien bei der Gemeinde kostetet jeweils 10,00 €
Beim Notariatsakt sind neben den Gebühren für Notar und Grundbuch (je nach Wert des Bauwerkes) einige hundert Euro fällig. Nennenswerte Kosten entstehen aber durch die Steuer, denn die beträgt 1% des Gebäudewertes. Da aber bereits beim ersten Eintrag des Hauses ein Wert (in diesem Fall etwa die Hälfte der Baukosten) deklariert und versteuert wurde, fallen nun bei diesem notariellen Akt Steuern die lediglich für den Differenzbetrag an.
Hier nochmals eine Zusammenfassung der erforderlichen Dokumente:
Baugenehmigung - Llincència Municipal D’Obres
Endabnahme der Gemeinde – final de obra ajuntament
Endabnahme der Architekten - Certificado Final de Obra y Habitabilidad
Erklärung des Architekten – Certifico Arquitecto
Weitere Beiträge zu diesem Thema in diesem Blog:
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil I
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil II
Die zweite Runde war natürlich längst vorbereitet. Der Notar kann die Neubauerklärung nur ausstellen, wenn er die Neubauerklärung der Architektenkammer hat. Das schöne Papier trägt den Namen „Certificado Final de Obra y Habitabilidad“ heißt Erklärung über Baufertigstellung und Bewohnbarkeit. Den ausführenden Architekten konnte man mir benennen und glücklicherweise kannte ich ihn auch aus der langjährigen Tätigkeit. Er beschaffte mir innerhalb von 2 Tagen eine beglaubigte Abschrift der Architektenkammer. Nun fehlte noch der letzte Akt, die Erklärung des Architekten. Die anderen Dokumente hatte ich bereits beim Notar abgegeben als der Architekt persönlich im Notariat erschien, um die Unterlagen des Bauprojektes zu präsentieren und in einem „Certifico“ als einer Erklärung, Art und Umfang des Bauwerkes zu deklarieren.
Mit diesen Dokumenten verfasst der Notar die Neubauerklärung (declarcion de obra nueva) und erst damit wird der Eintrag im Grundbuch für diese Mallorca Immobilie geändert. In diesem Fall werden nur zwei Worte gestrichen „en construcción“
Ein Wort noch zu den Kosten.
Die beiden beglaubigten Kopien bei der Gemeinde kostetet jeweils 10,00 €
Beim Notariatsakt sind neben den Gebühren für Notar und Grundbuch (je nach Wert des Bauwerkes) einige hundert Euro fällig. Nennenswerte Kosten entstehen aber durch die Steuer, denn die beträgt 1% des Gebäudewertes. Da aber bereits beim ersten Eintrag des Hauses ein Wert (in diesem Fall etwa die Hälfte der Baukosten) deklariert und versteuert wurde, fallen nun bei diesem notariellen Akt Steuern die lediglich für den Differenzbetrag an.
Hier nochmals eine Zusammenfassung der erforderlichen Dokumente:
Baugenehmigung - Llincència Municipal D’Obres
Endabnahme der Gemeinde – final de obra ajuntament
Endabnahme der Architekten - Certificado Final de Obra y Habitabilidad
Erklärung des Architekten – Certifico Arquitecto
Weitere Beiträge zu diesem Thema in diesem Blog:
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