Samstag, 17. November 2012

Gericht ordnet Abriss der Bauruinen am Strand Es Trenc an der Südküste von Mallorca an

Seit dem Jahr 1995 verschandeln  die 13 halbfertigen  Gebäude mit 68 Appartements  den kleinen Ort Ses Covetes am beliebten Sandstrand ES TRENC.
Mit der gerichtlichen Anordnung für den Abriss, die das balearische Oberlandesgericht am 15.11.2012 bekanntgab, ist jetzt wohl ein jahrelanger Rechtsstreit beendet. Mehrere Gerichtsurteile hatten bestätigten, dass die Immobilien zu nahe am Strand gebaut wurden. Der Bau wurde damals auf Intervention des Umweltschutzverbandes GOB gestoppt.

Donnerstag, 1. November 2012

Kauf von Immobiliengesellschaften ab sofort mit Grunderwerbsteuer


Befand sich bisher eine Immobilie länger als 3 Jahre im Besitz einer S.L. (Sociedad de Responsabilidad Limitada) also einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung entsprechend der deutschen GmbH, so war der Kauf oder Verkauf der Immobilie von der Grunderwerbssteuer befreit, sofern auf der Käuferseite keiner der Gesellschafter mehr als 50% Anteile an der Gesellschaft hielt.

Der Besitzübergang der Immobilie fand in der Form statt, dass der bzw. die Erwerber nicht die Immobilie kauften, sondern durch einen sogenannten Share-Deal 100% Anteile an der besitzenden Gesellschaft erwarben.
Diese Methode wurde zwar zu keiner Zeit von der breiten Masse der Immobilienkäufer angewandt, geschäftlich versierte Käufer aber oder solche mit einem entsprechenden juristischen Beistand, konnten auf diese Weise bisher doch viel Geld einsparen.
Damit ist es nun vorbei.

Durch das Gesetz Nr. 7/2012 vom 29.10.2012 wurde die Befreiung von der Grunderwerbssteuer beim Kauf von Geschäftsanteilen einer Immobilien-SL mit sofortiger Wirkung abgeschafft.

Ausnahmen gelten dann, wenn es sich nicht um eine reine Immobiliengesellschaft handelt, sondern um ein Unternehmen wie z.B. Hotels. Hier ist der Share-Deal auch dann von der Grunderwerbssteuer befreit, wenn ein Großteil des Firmenvermögens aus einer Immobilie besteht.


 
Ihr zuverlässiger Partner für werthaltige Immobilien auf Mallorca
Azur Mallorca Inmobiliaria S.L.
 


Montag, 4. Juni 2012

Berechnung der gestaffelten Grunderwerbsteuer beim Kauf von Mallorca Immobilien

Wie bereits mehrfach publiziert hat die Regierung die Grunderwerbsteuer wie sie beim Kauf von gebrauchten Mallorca Immobilien fällig wird im April 2012 neu festgelegt.
War diese Steuer bisher einheitlich 7 % des Kaufpreises, so gilt dieser Steuersatz nur mehr für Immobilien bis zu einem Kaufpreis von maximal € 300.000.-
Für die Preise von 300.000.- bis 500.000.- gilt ein Steuersatz von 8%
von 500.000.- bis 700.00.- 9%
und ab einem Preis von 700.000.- werden 10% Steuer fällig.
Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von € 350.000.- wird also der anwendbare Steuersatz wie folgt berechnet:
€ 300.000.-  Steuer 7%  € 21.000.-
€ 50.000.-    Steuer 8%     4.000.-
total                                  € 25.000.-
Der so erhaltene Betrag wird durch den Kaufpreis geteilt: 25.000 / 350.000 =
0,0714
und das Ergebnis mit 100 multipliziert ergibt den anwendbaren Prozentsatz:
7,14
Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro beträgt der anwendbare Prozentsatz 7,14
% und somit den Betrag von 24.990 Euro.

Man beginnt also mit der Berechnung jeweils bei den Beträgen 300.000.- / 500.000.- und 700.000.-
Die in diesen Beträgen bereits enthaltene Steuer entnimmt man aus der folgenden Tabelle:
___________________________________________________________________
von Kaufpreis                     integrierte Steuer           bis Kaufpreis                 Steuer %
___________________________________________________________________
0 €                                           0 €                             300.000.- €                       7%
300.000.- €                             21.000.-                      500.000.- €                       8%
500.000.- €                             37.000.-                      700.000.- €                       9%
700.000.- €                             55.000.-                       - -                                    10%
___________________________________________________________________
Sa Rápita, am 04.Juni 2012
Franz Stockinger
Azur Mallorca Immobilien
Avenida Miramar,68
07639 Sa Ràpita / Mallorca



Sonntag, 26. Februar 2012

Besichtigungsmarathon oder jahrelange Suche ? Der richtige Weg zur Mallorca Immobilie

Wer Mallorca Immobilien kaufen will, muss in den allermeisten Fällen erst einmal danach suchen. Die Art und Weise, wie man das tut ist sehr unterschiedlich und es gibt sicher kein Patentrezept dafür. Dieser Artikel  basiert auf der Erfahrung von nunmehr vierzehn Jahren als Makler auf Mallorca und  wenn er dazu führt, dass der eine oder andere Leser seine Suche besser organisiert und dadurch einfacher und schneller ans Ziel kommt,  so hat er seinen Zweck schon erfüllt.

Manchmal bekomme ich auf die Frage an einen Kunden, der auf der Suche nach einer Immobilie auf Mallorca ist , wie denn nun seine Wunsch- Immobilie beschaffen sein soll die Antwort  „etwas Schönes halt“. Dann bin ich natürlich genauso schlau wie vorher, denn jeder hat dafür seine eigene Definition was eine schöne Immobilie ist.
Wenn Sie mich fragen, was für mich eine schöne Immobilie ist – ist die Antwort bei weitem nicht so einfach wie man meinen möchte.

Ich sehe in meiner Arbeit hunderte Immobilien und entdecke immer wieder etwas Schönes. Mal ist eine Finca in der Inselmitte mit dem wunderschönen Garten die mich fasziniert;  das andere Mal  die große Villa in erster Meereslinie mit 800 m² Wohnfläche und einem Meerblick, den ich tagelang vor Augen habe.  Oder es ist das Einfamilienhaus mit Pool mit idealer Raumaufteilung und  dem perfektem Preis- Leistungsverhältnis. Und wieder bei einer anderen Gelegenheit  schwärme ich tagelang von dem charmanten, liebevoll sanierten Dorfhaus mit 76 Quadratmetern. 

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen will, hat ja schon eine wesentliche Entscheidung hinter sich.
Haben Sie diese Entscheidung getroffen, fangen Sie am besten damit an, den Weg zu Ihrer Mallorca Immobilie zu strukturieren.  Für die weiteren Schritte brauchen Sie also ein Ziel. 

Die Zielformulierung könnte dann so aussehen:
Ich will eine Immobilie finden die -
  • zu meinen Bedürfnissen passt
  • meinen Wünschen und Vorstellungen entspricht 
  • im Rahmen meiner finanziellen Zielsetzungen und Möglichkeiten liegt
  • mir viele Jahre Freude bereitet
  • die im weitesten Sinne werthaltig ist 
Die Aufzählung  kann man sicher noch damit ergänzen –
  • mit der ich mir einen (vielleicht) lange gehegten Wunsch erfülle
  • mit der ich meine Lebensqualität verbessere
  • deren Besitz und Nutzung mich glücklich macht.
Bevor Sie also mit der Suche nach einer Immobilie auf Mallorca beginnen, sollten sich bitte diese drei Fragen stellen:  
  1. Was will ich ?  Die Bedarfs-Analyse 
  2. Was gibt es ?  Die Markt-Analyse 
  3. Wonach suche ich ? Ihr Suchprofil

Erst wenn Sie die dritte Frage einigermaßen genau beantworten können, haben Sie Ihr Suchprofil und können mit der aktiven Suche beginnen.

#Mallorca, #immobilien



Fortsetzung folgt in Kürze !

Sonntag, 1. Januar 2012

Die notarielle Neubauerklärung

Das Thema Neubauerklärung wurde in diesem Blog bereits in einem zweiteiligen  Beitrag abgehandelt. Aus einem aktuellen Anlass aus der Praxis möchte ich aber nochmals genauer auf das Thema eingehen.  Will man eine Mallorca Immobilien kaufen gibt es viele Dinge zu beachten und die korrekte Durchführung dieses notariellen Aktes gehört zu den obligatorischen Bereichen.


Die Ausgangslage war geradezu klassisch. Man übergab mir ein Einfamilienhaus zur Vermarktung, das vor etwa 10 Jahren gebaut wurde. Die Immobilie wurde damals direkt vom Bauträger gekauft  und für das Haus wurde eine Neubauerklärung gemacht, also eine „declaracion de obra nueva“. Da aber die erforderlichen Endabnahmen noch nicht abgeschlossen waren, kam der Zusatz „en construcción“  also „in Konstruktion“ ins Grundbuch. Für jemanden, der nicht genau hinsieht sind die zwei Worte leicht zu übersehen. Wenn gar keiner da ist, der genau hinsieht kann es sogar passieren, dass die Immobilie mit dem gleichen Status weiterverkauft wird. Das Haus steht ja im Grundbuch.


Nun ich habe genau hingesehen. Der  neue Käufer war auch bereits gefunden und so habe ich alle Vorbereitungen getroffen, damit der neue Eigentümer ein fertiggestelltes Haus in seinem Grundbuch hat.
Wie so oft, ist aber nach mehreren Jahren die Beschaffung der erforderlichen Dokumente gar nicht so einfach.  Was ich wie und wo beschaffen kann ist eigentlich Routine aber Theorie und Praxis sind oftmals nicht so kompatibel wie man meinen möchte.
Die Suche habe ich dort begonnen, wo ich am ehesten fündig geworden wäre, bei der damals gemachten Neubauerklärung (in Konstruktion). „Habe ich nie gesehen“ sagte mir der Eigentümer. „nicht gefunden“ musste ich mir eingestehen, nachdem ich alle Unterlagen durchsucht hatte, die mir der Eigentümer auf mein Ersuchen hin ins Büro gebracht hatte. „Da müssen wir in den alten Ablagen nachsehen“ sagte mir der Bauträger, konnte mir aber keinen genauen Zeitpunkt nennen, wann das geschehen sollte. Aber die Zeit lief und der Tag für die geplante Eigentumsübertragung kam näher.
Als sich dann auch herausstellte, dass der Eigentümer auch keine Kopie der Baugenehmigung hatte, habe ich wieder beim Bauträger nachgefragt. Der durchaus kooperative Unternehmer teilte mir mit, er habe zwar eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers, dass er  diesem das Dokument ausgehändigt hat, das Papier selber sei aber im Moment auch nicht greifbar…alte Ablagen.. ..jetzt kam ich langsam unter Stress.  
Der nächste Weg führt in so einem Fall ins Archiv der Gemeinde. Dort kann ich mir eine beglaubigte Kopie der Baugenehmigung „Llincència Municipal D’Obres“ besorgen und eine beglaubigte Kopie der „Final de Obra“ also der Urkunde, mit der die Baubehörde die korrekte Endabnahme des Bauwerkes bestätigt.  
Nebenbei sei erwähnt, dass dieses Dokument nirgends einen Titel mit diesem Wortlaut enthält. Es handelt sich hier um ein unscheinbares Blatt Papier auf dem nach der Einleitung „CERTIFIC:“ in reinem Katalan in einem viertelseitigen Absatz bestätigt wird, dass das Bauwerk gemäß der Baugenehmigung und den gültigen rechtlichen Bestimmungen errichtet, fertiggestellt und abgenommen wurde. 
Alle diese Dokumente werden bei der Gemeinde im Archiv unter einer Referenznummer abgelegt(expedient numero) wie z.B. 123/02, heißt eine laufende Nummer aus dem Jahr 2002. Diese Nummer wird mit der Baugenehmigung vergeben. Die Baugenehmigung, die keiner vorliegen hatte.
Ich begann schon ersatzweise alle Daten über Jahr und eventuell Monat der Genehmigung zu recherchieren. Ich überlegte auch schon, welchen Blumenstrauß ich der freundlichen Dame vom Gemeindearchiv mitbringen sollte, als mich der Bauträger mit der erlösenden Nachricht überraschte, dass man jetzt doch eine Kopie der Baugenehmigung gefunden hat.


Mit dieser Information und meinem freundlichsten Lächeln aber ohne  Blumen, sprach ich also bei der freundlichen Dame im Gemeindearchiv vor und hatte 20 Minuten später die beglaubigten Kopien der beiden Dokumente in meiner Tasche.
Die zweite Runde war natürlich längst vorbereitet. Der Notar kann die Neubauerklärung nur ausstellen, wenn er die Neubauerklärung der Architektenkammer  hat.  Das schöne Papier trägt den Namen „Certificado Final de Obra y Habitabilidad“ heißt Erklärung über Baufertigstellung und Bewohnbarkeit.  Den ausführenden Architekten konnte man mir benennen und glücklicherweise kannte ich ihn auch aus der langjährigen Tätigkeit. Er beschaffte mir innerhalb von 2 Tagen eine beglaubigte Abschrift der Architektenkammer. Nun fehlte noch der letzte Akt, die Erklärung des Architekten.  Die anderen Dokumente hatte ich bereits beim Notar abgegeben als der Architekt persönlich im Notariat erschien, um die Unterlagen des Bauprojektes zu präsentieren und in einem „Certifico“ als einer Erklärung, Art und Umfang des Bauwerkes zu deklarieren.

Mit diesen Dokumenten verfasst der Notar die Neubauerklärung (declarcion de obra nueva) und erst damit wird der Eintrag im Grundbuch für diese
Mallorca Immobilie geändert. In diesem Fall werden nur zwei Worte gestrichen „en construcción“
Ein Wort noch zu den Kosten.
Die beiden beglaubigten Kopien bei der Gemeinde kostetet jeweils 10,00 €
Beim Notariatsakt sind neben den Gebühren für Notar und Grundbuch  (je nach Wert des Bauwerkes) einige hundert Euro fällig. Nennenswerte Kosten entstehen aber durch die Steuer, denn die beträgt 1% des Gebäudewertes.  Da aber bereits beim ersten Eintrag des Hauses ein Wert (in diesem Fall etwa die Hälfte der Baukosten) deklariert und versteuert wurde, fallen nun bei diesem notariellen Akt Steuern die lediglich für den Differenzbetrag an.

Hier nochmals eine Zusammenfassung der erforderlichen Dokumente:
Baugenehmigung  - Llincència Municipal D’Obres
Endabnahme der Gemeinde – final de obra ajuntament
Endabnahme der Architekten - Certificado Final de Obra y Habitabilidad
Erklärung des Architekten – Certifico Arquitecto



Weitere Beiträge zu diesem Thema in diesem Blog:
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil I
Warum ist mein Haus nicht im Grundbuch Teil II

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